Cedolare secca: come funziona per gli affitti

La cedolare secca è un’imposta sulle locazioni di immobili, con determinati requisiti, che può essere scelta dal contribuente locatore, per sostituire le aliquote e i regimi Irpef ordinari.

Che cos’è

In pratica questa imposta sostituisce la tassazione che il proprietario di un immobile avrebbe pagato sui redditi derivanti da fabbricati e dalla locazione, così come indicato nel modello Unico o nel 730 (quadro RB o B). Introdotta dal 2011, la cedolare secca rappresenta una valida alternativa alle forme di tassazione precedenti, sostituendo il prelievo fiscale sul reddito derivante dalle locazioni. Questa forma di tassazione è applicata dal 2011 a tutti gli immobili di tipo residenziale, cioè iscritti ai registri del catasto con le diciture di categoria che va da A/1 a A/11 (fatta esclusione della categoria A/10, destinata a studi professionali e uffici) e alle loro pertinenze, comunque non superiori a tre. Questa opzione di tassazione può essere selezionata solo da persone fisiche private e quindi non riguarda società, enti o professionisti e imprese.

Come richiederla

Per poter avvalersi di questa particolare condizione di tassazione il proprietario devo dare comunicazione scritta al locatario tramite raccomandata, rinunciando per tutta la durata del contratto all’aggiornamento annuale del canone di locazione e anche all’aumento previsto dall’ISTAT. Questa comunicazione sostituisce anche le pattuizioni contrattuali eventualmente precedentemente sottoscritte dalle parti. Una volta scelta la via della cedolare secca, questa ha durata per l’intero contratto, anche se può essere revocata dal locatore ad ogni annualità. L’opzione può essere anche selezionata al momento della stipula del contratto, compilando il modello RLI. La registrazione del contratto avviene attraverso i canali telematici che si possono trovare sui siti web dell’Agenzia delle entrate oppure attraverso la compilazione del modello 69.

Quali vantaggi offre

La tassazione dovuta in caso il proprietario opti per la cedolare secca può essere vantaggiosa. L’aliquota IRPEF tradizionale prevede infatti un contributo minimo del 23%, calcolato sul 95% del canone d’affitto che viene incassato; per quanto riguarda la cedolare secca invece, si tratta del 10% per tutti i contratti di locazione a canone concordato (solitamente applicati in comuni ad alta densità di abitanti o situati in zone metropolitane) o il 21% in tutti i restanti casi. Da notare che nel caso di cedolare secca, il calcolo va effettuato sul 100% del canone annuale percepito. La cedolare secca sostituisce inoltre tutte le imposte addizionali regionali e comunali, ed è importate sottolineare anche come influisca sul calcolo totale prevedendo l’esenzione da eventuali importa di bollo e imposte di registro. Questa condizione avvantaggia anche l’inquilino che solitamente paga la metà di queste due ultime.

La convenienza

Le valutazioni sulla convenienza della cedolare secca ovviamente deve essere attentamente presa in considerazione valutando il proprio caso fiscale, perchè ogni contribuente potrebbe avere una situazione diversa che renderebbe più o meno conveniente questo regime di tassazione. Infatti la cedolare secca non permette detrazioni fiscali o ulteriori deduzioni ai fini del calcolo del reddito o in fase di dichiarazione dei redditi. Il versamento avviene in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 Euro, e questo versamento deve avvenire entro il 30 novembre. Le rate diventano due in caso di importo superiore e sono così suddivise: un acconto del 40% entro il 6 luglio e il saldo del 60% entro il 30 novembre.

Casi particolari

Esistono in ogni caso alcuni casi particolari che vale la pena citare ai fini della completezza. Laddove esista un caso di comproprietà su un immobile, ogni proprietario può decidere di optare per la cedolare secca indipendentemente dagli altri proprietari. Altri casi particolari si possono trovare nel caso di mini-locazioni, ovvero affitti con durata inferiore ai 30 giorni, come nel caso delle case vacanza. La cedolare secca può essere applicata anche per gli affitti di un singolo vano.

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