Contratti d’affitto, tassazione ordinaria o cedolare secca, quale scegliere?

Sempre più spesso oggi si preferisce prendere in locazione un immobile ad uso abitativo ed il mercato delle locazioni appare essere più dinamico, per il proprietario di beni immobili destinati ad essere oggetto di locazione sorge un problema di opzione del regime di tassazione da applicare ai redditi derivanti dai canoni di locazione, il vero rompicapo è scegliere tra il regime di tassazione canonica e quello alternativo della cedolare secca. Vediamo le ragioni che ci fanno propendere per l’uno o per l’altro.

Registrazione del contratto e imposte dovute (nel regime di tassazione ordinaria)

Il dettato normativo prevede un regime di prelievo fiscale per tutte le operazioni che hanno ad oggetto una locazione o affitto offrendo diverse opzioni che devono essere valutate dettagliatamente per poter scegliere quella più conveniente. Il contratto di locazione o di affitto di un bene immobiliare deve essere soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, con obbligo di versamento delle imposte di bollo e di registro proporzionali all’importo della locazione.

Ogni contratto di locazione che eccede i 30 gg deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate dal proprietario dell’immobile o dall’affittuario e la registrazione deve essere perfezionata entro un periodo di tempo di 30 gg dalla sua decorrenza con modalità differente: mediante modello cartaceo recandosi direttamente presso un qualsiasi ufficio tributario presente sul territorio muniti di due copie del contratto di locazione o di affitto sottoscritte, la ricevuta del versamento delle imposte con i contrassegni telematici che sostituiscono le marche da bollo; l’ufficio non fa altro che rilasciare una copia con gli estremi dell’avvenuta registrazione in modo tale che ciò costituisca una prova legale della data a partire dalla quale il negozio giuridico decorre. Oppure è possibile procedere alla registrazione del contratto di locazione per mezzo di consulente come un Dottore commercialista o un Broker immobiliare o mediante il canale telematico reperibile sul sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate; quest’ultima modalità di registrazione è cogente per chi possiede almeno dieci immobili.

Conclusa la fase della registrazione del negozio giuridico di locazione o di affitto viene richiesto l’addebito sul conto corrente del richiedente delle imposte di bollo e di registro (non dovute nel caso di opzione della cedolare secca). Vediamo le imposte sul contratto di locazione: le imposte di registro sono dovute da chi richiede la registrazione del contratto (nella maggior parte dei casi deve essere versata dal proprietario) e sono proporzionali al canone locativo o di affitto sancito tra le parti; il quantum debeatur è stabilito nelle percentuali seguenti:

  • il 2% per immobili ad uso abitativo,
  • l’1% per i fabbricati ad uso strumentale affittati a soggetti titolari di Partita Iva (es. studio di professionisti),
  • il 2% per altri fabbricati,
  • lo 0,5% per i fondi rustici.

L’imposta di registro viene versata al momento della registrazione del contratto (con un importo minimo di 67 euro) e poi ogni anno al rinnovo del negozio giuridico; anche la stessa conclusione del contratto di locazione è soggetta al pagamento dell’imposta di registro per un importo di 67 euro.

Regime di tassazione ordinaria per i canoni di locazione

Una volta trattato e capito le imposte di registro passiamo a comprendere la tassazione sui canoni di locazione nel regime ordinario: i canoni dell’affitto che sono percepiti dal proprietario di un immobile oggetto di locazione sono soggetti alla tassazione IRPEF anche se il proprietario può beneficiare di esenzione parziale del reddito che viene percepito. Il reddito tassato sugli immobili per le persone fisiche sarà di un importo pari a canone locativo ridotto del 5% (come sancito dall’art. 4 della legge 92/2012), tuttavia a questo regime che in genere si applica alla maggioranza degli immobili oggetto di locazione ci sono delle eccezioni che vale la pena ricordare: per gli affitti a canone concordato per i beni immobili che sono ubicati nelle Città Metropolitane con un’elevata densità abitativa il canone locativo percepito dal proprietario deve essere decurtato del 30%; nel caso in cui venga dato in locazione un immobile di interesse storico situato in una città d’arte come Roma, Firenze, Venezia il reddito percepito dal proprietario sui canoni di locazione viene ridotto del 35%.

Cedolare secca: regime di tassazione alternativo e più conveniente di quello ordinario

Si può certamente asserire che il Fisco italiano “tartassa” molto di più chi opta per il regime di tassazione ordinario; pertanto, in linea generale si consiglia di optare per questo regime di tassazione alternativo, la cedolare secca introdotto con il Decreto Legislativo n.23 del 14 marzo 2011, articolo 23. Questo è un regime assai conveniente rispetto a quello canonico dal momento che dal 2013 per chi ha optato per il regime ordinario ha visto un ulteriore aggravio in termini di pressione fiscale proprio per il taglio della deduzione al 5% venendo così ad incrementare la base imponibile e rendendo tassabile il 95% dell’affitto in luogo del 85% prima della Riforma Fornero.

Questa misura del taglio della deduzione dal 15% al 5% nel regime di tassazione ordinaria ha decisamente reso ancora più appetibile la cedolare secca per chi è titolare di redditi derivanti dai canoni di locazione; inoltre optando per questo regime alternativo le imposte di registro e di bollo non devono essere più versate in sede di registro e di rinnovo del contratto di locazione.

Si può applicare a tutti gli immobili destinati ad uso abitativo iscritti al catasto urbano ed alle relative pertinenze. Questo regime alternativo rispetto a quello ordinario può essere scelto solo dalle persone fisiche private in quanto titolare di redditi di fabbricati sulla locazione come risulta dalla compilazione del quadro B del modello 730 e non vale per le imprese, per i titolari di Partita Iva, per i professionisti e per gli enti pubblici.

La cedolare secca non prevede alcun tipo di deduzione (rispetto al regime ordinario) dato che l’imposta viene applicata al 100% del canone annuale ma gode di un’aliquota fissa del 21%; mentre nel caso di contratti di locazione a canone concordato (Comuni metropolitani o limitrofi ad alta densità di popolazione) è ridotta al 10%. Si tratta palesemente di un’aliquota molto più vantaggiosa dato che l’IRPEF prevede un regime di tassazione del 23% sul 95% dei canoni; inoltre la cedolare è un surrogato delle addizionali regionali e del Comune venendo ad avvantaggiare pure l’inquilino dell’immobile locato.

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