Il frazionamento del mutuo edilizio: costi per l’acquisto della quota da un’impresa costruttrice

Nel momento in cui si vuole procedere con l’acquisto di un immobile si può scegliere se effettuare l’acquisto tramite capitale proprio o capitale di credito. La scelta del capitale di credito porta alla valutazione dei prodotti dei numerosi istituti bancari presenti nel mercato creditizio. Una modalità di mutuo che può essere presa in considerazione, solo in caso di immobile di nuova costruzione, è l’accollo. L’accollo è l’accettazione da parte del compratore del mutuo edilizio stipulato dal costruttore. Nella maggior parte dei casi si tratta di mutui variabili puri a tassi molti convenienti a patto che la durata sia breve (dal momento in cui il  mutuo a tasso variabile puro può raggiungere tassi molto elevati a seconda dell’andamento del mercato).

L’accollo:

Per chiarire meglio il concetto di accollo spieghiamo in breve come si arriva alla vendita di un immobile da parte della ditta costruttrice. La ditta per poter iniziare i lavori presenta il progetto di costruzione e, presso l’istituto bancario, richiede un mutuo ipotecando il terreno. Questa tipologia di mutuo è detta mutuo edilizio, il quale ha come caratteristica il rilascio in più step della somma richiesta. La ditta inizia l’edificazione del fabbricato e periodicamente presenta l’avanzamento dei lavori all’istituto di credito. Per l’istituto di credito ogni step raggiunto dalla ditta è un accrescimento del valore dello stabile, per cui è disposto a rilasciare una nuova tranche del mutuo richiesto, fino alla conclusione dei lavori.

Procedura di vendita:

Durante i lavori il costruttore può iniziare la vendita degli immobili per i quali è necessario effettuare il frazionamento del mutuo qualora il compratore sia interessato all’accollo con applicazione del Testo Unico Bancario, Art. 39 , comma 6. Considerando che il mutuo riguarda l’intero fabbricato, attraverso il frazionamento si è in grado di stimare ( nel caso in cui lo stabile è ancora in costruzione ) quale è la quota parte che riguarda la porzione di stabile scelta dal compratore. In tale casistica al compratore non spetta solo il pagamento della rata del mutuo in accollo, oltre all’atto notarile e l’anticipo, ma anche la sottoscrizione dell’ipoteca che passa dal terreno alla porzione dell’immobile scelta e la richiesta di cancellazione della quota ipotecaria frazionata da parte dell’Agenzia del Territorio come disposto dalla circolare 2/2008.

Effettuato il rogito notarile il mutuo bancario per la porzione di fabbricato scelto dal compratore l’istituto bancario effettuerà la cancellazione, solo per la porzione di mutuo interessata, della ditta costruttrice come debitore ed effettuerà l’acquisizione del compratore come nuovo proprietario e quindi debitore. Inoltre l’istituto di credito renderà libera la ditta costruttrice per l’ipoteca della quota parte dell’immobile alienato e metterà l’ipoteca sull’immobile stesso a nome del compratore.

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