Il mutuo a tasso variabile con Cap, cos’è? Conviene?

Il mutuo variabile con Cap rappresenta una delle alternative previste per chi intende stipulare un mutuo per l’acquisto di un immobile. Il mutuo rappresenta un finanziamento concesso da un istituto di credito o da una società finanziaria per effettuare l’acquisto di un immobile. La durata dei mutui è in genere variabile da 5 a 30 anni (anche se esistono anche mutui di 40 o 50 anni) ed in genere il mutuo permette di coprire sino all’80% del valore dell’immobile (alcune banche permettono il finanziamento anche del 100% del valore dell’immobile con condizioni però più onerose e fornendo garanzie aggiuntive).

Le condizioni da considerare in un mutuo

Una volta che  è si è scelto l’immobile da acquistare il mutuo dovrà avere alcuni elementi essenziali che sono la durata del muto (importante per capire quanti interessi vengono pagati), il tasso di interesse che è stato proposto dall’istituto di credito, eventuali garanzie aggiuntive richieste (come ad esempio la richiesta di un fideiussore, ecc.). Per scegliere un mutuo occorrerà inoltre considerare anche le eventuali garanzie richieste, come ad esempio l’ipoteca. L’ipoteca viene iscritta per atto pubblico attraverso un notaio che attesta la regolarità e possono essere oggetto di ipoteca esclusivamente beni immobili (in sostanza l’ipoteca permette di assicurare un diritto di prelazione che permette all’istituto di credito di soddisfarsi su una eventuale vendita, qualora l’immobile passi ad altri).

In caso di scelta tra un mutuo occorrerà anche considerare gli interessi passivi pagati che nel caso di mutuo prima casa sono detraibili dall’Irpef. In particolare sarà possibile inserire in dichiarazione dei redditi gli interessi pagati sino a 4 mila euro e gli stessi saranno detraibili in misura del 19 per cento rispetto a quanto pagato. Per la detrazione l’immobile dovrà essere adibito a prima casa entro 18 mesi dall’acquisto.

Inoltre nel mutuo è importante considerare anche il tipo di ammortamento (in genere ammortamento alla francese dove ogni rata prevede una quota di capitale ed una di interessi), la rata da corrispondere (il ritardato pagamento di una rata prevede in genere l’applicazione di interessi di mora, ed in genere qualora si ritardi il pagamento di almeno 7 rate la banca può decidere di risolvere il contratto).

I vari tipi di mutuo disponibili

Per quanto riguarda il tipo di mutuo la maggior parte degli istituti di credito offrono le seguenti possibilità.

Mutuo a tasso variabile: ossia un contratto in cui il mutuo ha una rata che varia in base ad alcuni parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e del mercato finanziario. Su tali parametri di base potrà essere applicato uno spread che rappresenta la “commissione” della banca per l’erogazione del mutuo;

Mutuo a tasso fisso: il parametro di riferimento per la concessione di tale tipo di mutuo è l’Eurirs (fornito per varie scadenze) ed in tale tipo di tasso la rata sarà costante;

Mutuo misto: tale tipo di mutuo presenta le caratteristiche sia del mutuo a tasso fisso che del mutuo a tasso variabile;

Mutuo variabile con Cap: in tale caso il finanziamento prevede un tasso variabile ma l’importo della rata da corrispondere avrà comunque un tetto massimo oltre il quale l’importo della rata sarà corrisposto dall’istituto di credito.

Il mutuo variabile con Cap presenta pertanto alcuni vantaggi del mutuo a tasso fisso ed alcuni vantaggi del mutuo a tasso variabile. Il tetto massimo della rata è reso possibile dall’intervento di una compagnia di assicurazione che attraverso una polizza assicurativa copre il rischio derivante da un maggior costo della rata rispetto al Cap prefissato.

Tuttavia in genere i mutui variabili con Cap, a fronte di questa garanzia aggiuntiva di una rata massima da pagare, vengono offerti con uno spread maggiore rispetto ad altri tipi di mutui (la rata pertanto sarà superiore rispetto a quella dovuta per un mutuo a tasso variabile, tenuto conto che una quota della rata deve essere pagata per coprire il costo dell’assicurazione).

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