La donazione di un immobile, problemi e soluzioni per i mutui

Si discute oggi sulle mille difficoltà ad ottenere un mutuo da un istituto di credito per acquistare un immobile ed è quasi impossibile vederselo erogare nel caso di acquisto di un immobile oggetto di donazione perché gli eredi del soggetto donante potrebbero sempre esercitare il loro diritto di impugnare l’atto di donazione; per questo, l’istituto di credito si tutela e valuta caso per caso se concedere o meno il mutuo e a quali condizioni. Ma prima di argomentare sulle opportunità riconosciute alle banche, occorre definire ed inquadrare l’istituto giuridico della donazione.

Che cos’è la donazione di un immobile?

La donazione di un immobile è un caso peculiare di trasferimento in un immobile da un soggetto proprietario al destinatario (il futuro proprietario); non è altro che un contratto che si perfeziona tramite il passaggio di un bene (mobile o immobile) da un soggetto, il donante, ad un altro, il donatario, arricchendolo di un bene a titolo gratuito senza chiedere in cambio nulla. Costituiscono casi di donazione anche la costituzione ex novo di un diritto su un bene (usufrutto) o la rinuncia ad un titolo di credito.

La donazione non è altro che un atto pubblico stipulato dinanzi ad un notaio con la presenza di due testimoni ed il beneficiario della donazione deve accettare dinanzi a questi l’immobile o il bene mobile donato. Si tratta di un negozio giuridico; dobbiamo richiamare l’art. 1321 del Codice civile che così recita: “Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale“. Anche nella donazione entrambi i soggetti devono manifestare la reciproca volontà.

Per perfezionare la donazione, i soggetti devono essere nella loro piena facoltà di intendere e volere, quindi non possono donare i soggetti minorenni, chi è interdetto, chi è inabile, i soggetti sottoposti ad amministrazione di sostegno ( se private della libertà di disposizione sui loro beni), mentre è concessa la donazione in capo ai soggetti giuridici pubblici e privati. I soggetti minori e quelli in stato di interdizione possono comunque accettare un immobile donato solo tramite genitore o il legale rappresentante, fatta salva l’autorizzazione del giudice.

Donazione: fattispecie di donazione a seconda delle clausole

Donazione modale: la donazione può essere soggetta ad un onere ovvero ad una prestazione a favore del soggetto che trasferisce a titolo gratuito il bene immobile al donatario il quale si impegnerà a prestare la sua assistenza al donante onde vedere nullo il contratto di donazione. La prestazione richiesta può essere a favore di un soggetto terzo estraneo alla donazione (un familiare o un parente) o a favore della comunità.

Donazione con usufrutto: il donante mantiene in capo il godimento del frutti civili del bene immobiliare fino al suo decesso.

Donazione in relazione ad un futuro matrimonio: questa donazione può essere perfezionata tra i coniugi stessi o tra soggetti terzi in favore di uno degli sposi, la donazione in tale caso non deve essere accettata formalmente dal donatario.

Donazione indiretta (senza atto pubblico): una parte si arricchisce (il donatario) mentre il donante subisce una perdita, è l’esempio del comodato d’uso di un immobile o il caso di un genitore che estingue un’obbligazione del figlio senza chiedere la restituzione del denaro.

Donazione reversibile: se il donatario decede il bene immobile torna di proprietà del donante, ecco perché reversibile.

La donazione può essere revocata?

La donazione è un contratto e, perciò, si può revocare; quindi il donante può riacquisire il titolo di proprietario dell’immobile precedentemente donato. E’ necessario che entrambe le parti siano d’accordo, oppure che il donatario abbia compiuto atti di grave entità nei confronti del donante, oppure vi è la presenza di un creditore che vanta un credito di importo uguale o superiore al valore del bene immobile e quindi avvia la procedura di pignoramento.

Proprio quest’ultimo caso relativo al pignoramento di un immobile merita una particolare attenzione: il dettato normatico è chiaro nel sancire che un immobile donato non può essere venduto se il donante è ancora in vita o se è deceduto da meno di un decennio. Infatti, il potenziale acquirente dell’immobile rischierebbe veramente tanto se il donante avesse figli, magari nati da una relazione extraconiugale che possono impugnare l’atto se non sono trascorsi almeno dieci anni dal decesso dello stesso donante (genitore dei figli); proprio questo rischio e diritto riconosciuto in capo agli eredi è una delle cause ostative che rendono difficoltoso accendere un mutuo in banca.

Gli istituti di credito e la donazione: problemi di accensione del contratto di mutuo ipotecario

La sentenza n.228 del 2011 emessa dal Tribunale di Mantova è intervenuta in merito alle numerose difficoltà che possono essere incontrate da un acquirente di un immobile che è stato oggetto di donazione negli ultimi venti anni nel vedersi concesso un mutuo da un istituto di credito. Come abbiamo detto gli eredi o qualche figlio sconosciuto dal donante-genitore potrebbero sempre impugnare la donazione e revocare l’atto entro due decenni dal perfezionamento dell’atto stesso ed entro un decennio dal decesso del donante.

Proprio questa sentenza emessa dal Tribunale di Mantova ha sancito la nullità della fideiussione rilasciata all’istituto di credito a garanzia di un mutuo ipotecario su un bene immobile precedentemente oggetto di donazione. Ciò perché, la garanzia fideiussoria lederebbe il diritto degli eredi o dei familiari del donante di non subire restrizioni circa il conseguimento della quota ereditaria di loro spettanza nella successione del soggetto donante.

Anche alla luce di questa pronuncia, gli istituti di credito analizzano caso per caso se concedere o meno il mutuo dinanzi ad un bene immobile oggetto di pregressa donazione. Se il donante è deceduto da più di due decenni, la banca concede l’accensione del contratto di mutuo ipotecario perché gli eredi ed eventuali figli (disconosciuti dal donante) non possono più impugnare l’atto di donazione. Invece se il donante è vivo e vegeto la banca concede il mutuo ipotecario, ma richiede come ulteriore garanzia allo stesso donatore di subentrare nel mutuo; in tale modo gli eredi sarebbero disincentivati dall’impugnare l’atto di donazione onde vedersi coinvolti in prima persona a rispondere del mutuo ipotecario stesso.

Le migliori offerte del momento sui Prestiti
Richiedi subito un preventivo gratuito!
signorprestitoPrestito INPS e INPDAP in soli 5 minuti! Ideale per lavoratori dipendenti e pensionatiRichiedi
rating1
siprestitoPrestito fino a 60.000 euro in piccole rate anche per CATTIVI PAGATORI con busta pagaRichiedi
rating2
difesadebHai DEBITI? Ti DIFENDIAMO noi! Chiudi i debiti con Banche e Finanziarie con un risparmio dal 40 al 70%Richiedi
rating1