L’accollo del mutuo, che cos’è?

Se si ha la necessità di acquistare un’abitazione che è già coperta da un mutuo ipotecario, una delle soluzioni più frequenti e ricorrenti nella prassi commerciale è quella di effettuare un accollo del mutuo già in essere: si tratta di subentrare nelle obbligazioni contrattuali assunte dal soggetto contraente originario del contratto di finanziamento di medio-lungo termine. Nella prassi non è altro che un contratto stipulato tra il soggetto mutuatario originale del mutuo ed il soggetto interessato e potenziale acquirente del bene immobile posto in vendita. In Italia sono spesso posti in atto accolli di tipo cumulativo ovvero, in tale modo, l’accollo del mutuo ipotecario prevede che gli istituti di credito eroganti e concedenti il mutuo non liberino completamente il soggetto mutuatario originario. In altre parole, i responsabili del debito ipotecario rimangono sia il soggetto contraente originario che il subentrante contraente ex novo del mutuo: se quest’ultimo non riesce ad onorare le rate del mutuo, il rimborso del debito ricade inevitabilmente sul soggetto contraente originario. Tuttavia, può essere fatta richiesta formale da parte del soggetto contraente originario di essere liberato da qualsiasi responsabilità di onorare il rimborso del mutuo, in questa fattispecie l’accollo del mutuo è di tipo liberatorio: il rimborso e l’onere economico del mutuo grava solo ed esclusivamente sul soggetto subentrante al mutuatario originale. Per quanto concerne le spese l’accollo del mutuo, non sono previsti ulteriori oneri economici e si consente al soggetto subentrante di evitare di sobbarcarsi di ulteriori spese di accensione del mutuo. Si deve sottolineare che non sempre gli istituti di credito sono sempre ben propensi ad accettare l’accollo del mutuo, nell’ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti della capacità di credito.

L’accollo del mutuo ipotecario: come funziona

L’accollo del mutuo è un’operazione di trasferimento del mutuo dal soggetto mutuatario al soggetto acquirente di un bene immobile su cui grava un contratto di mutuo ipotecario: in tale modo, le rate del mutuo ed il rimborso del capitale e degli interessi vengono a gravare ex novo il soggetto proprietario dell’immobile.

Nel caso in cui il soggetto mutuatario sia il costruttore, occorre accertarsi che abbia provveduto a frazionare tra le varie abitazioni costruite o in fase di costruzione il contratto di mutuo originario sull’intero complesso di unità immobiliari: questo è un controllo importante e dovuto, onde evitare di venirsi a trovare nella sgradevole situazione di dover onorare il mutuo di tutte le abitazioni costruite.

Nell’accollo del mutuo assistito da garanzia ipotecaria, gli istituti di credito eroganti devono dare il loro assenso all’accollo e non liberano il mutuatario originario, ciò accade in quanto l’accollo ha carattere cumulativo e non libera il soggetto contraente originario. I responsabili del mutuo ipotecario permangono sia il soggetto contraente originario che il soggetto subentrante. Gli istituti bancari possono non accettare l’accollo liberatorio, nell’ipotesi in cui valutino che il soggetto subentrante non sia in possesso dei requisiti richiesti per poter soddisfare il credito.

L’accollo del mutuo è conveniente?

Con l’accollo del mutuo, si è detto che l’acquirente della casa subentra nel contratto di mutuo ipotecario già in essere, quindi non deve onorare al venditore la somma di capitale ancora da rimborsare ma, si obbliga ad onorare tutte le rate future fino alla scadenza pattuita. Per il soggetto subentrante sostanzialmente verrebbe a sopporterebbe le stesse conseguenze impattanti con la stipula di un nuovo contratto di mutuo, ma l’onere economico è comunque inferiore, in quanto non occorre iscrivere una nuova ipoteca. Il risparmio di costi è notevole: anche il soggetto venditore ha comunque dei vantaggi consistenti nel dover pagare penali nel caso di estinzione anticipata (Legge 40/2007, Legge Bersani).

Nonostante i vantaggi per entrambe le parti, si deve considerare che ci sono aspetti che devono essere considerati. Il soggetto acquirente deve valutare la convenienza del mutuo in essere, perché l’accollo comporta l’accettazione di tutte le condizioni contrattuali ed economiche già fissate: si deve esaminare la durata residua del mutuo, il tasso di interesse e l’importo della rata, per essere sicuri che siano confacenti alle proprie esigenze. Inoltre, se l’acquirente dell’immobile non è cliente della banca erogante deve probabilmente aprire un nuovo conto corrente (mutuo offset). 

Dato che l’accollo comporta l’assunzione di un obbligo da parte dell’acquirente, ciò non sempre comporta la liberazione del debitore originario (accollo cumulativo): chi ha contratto originariamente il mutuo deve comunque provvedere al regolare pagamento delle rate, a meno che l’istituto di credito non accetti espressamente di liberarlo (accollo liberatorio). L’originale mutuatario deve sapere se rimane responsabile in solido con il soggetto subentrante nell’adempimento delle rate del mutuo, dato che la banca può rivolgersi indifferentemente all’acquirente, che si è accollato il mutuo, oppure al venditore, il debitore originario.

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