Mutuo: le fasi e gli elementi per una corretta valutazione del finanziamento

Per la corretta valutazione di un mutuo per acquistare un immobile occorre seguire alcune fasi che hanno il compito di stabilire quale sia il valore della casa che si intende acquistare e il profilo di chi richiede il mutuo. Le diverse fasi sono comunque necessarie in quanto la valutazione del rilascio di un mutuo dipende da molteplici fattori, tra cui anche la valutazione quando nel caso in cui occorra rilasciare somme di notevole entità. Dopo aver effettuato la richiesta occorre infatti rispettare alcune fasi che permettono di stabilire con precisione quale sia il capitale da erogare per l’effettuazione dell’acquisto dell’immobile.

Le fasi della valutazione

Inizialmente occorrerà pertanto effettuare un’istanza che permette all’istituto di credito di rendere noti quali siano i dati generali della casa da acquistare, i dati anagrafici dei richiedenti,  eventuali fideiussioni o garanzie rilasciate in relazione al mutuo che viene richiesto, e quali durate e somme interessano al richiedente. In una prima fase le variabili che in genere vengono valutate sono:

  • Reddito dei richiedenti: Viene pertanto esaminata la tipologia e l’entità del reddito (reddito d’impresa, da fabbricato, reddito da lavoro dipendente;
  • Impegni finanziari: Sono esaminati gli altri prestiti personali o gli altri mutui dei richiedenti con relative scadenze ed ammontare delle rate;
  • Patrimonio effettivo: La valutazione riguarda gli altri immobili di proprietà;
  • Rapporto tra valore del mutuo e prezzo dell’appartamento (cosiddetto LTV): Minore è tale rapporto maggiore sarà la possibilità che venga concesso il mutuo;
  • Presenza di familiari a carico all’interno del nucleo familiare.
  • La banca inoltre reperisce informazioni in ambito finanziario riguardo il comportamento del richiedente. Vengono pertanto valutate i mancati pagamenti, eventuali protesti, ecc;
  • Infine viene anche tenuto conto dello scopo del mutuo e pertanto viene data priorità in base alle finalità della richiesta (ristrutturazione, acquisto prima casa, acquisto seconda casa, ecc.).

Successivamente all’istanza l’istituto di credito prosegue l’istruttoria stabilendo, tramite una perizia tecnica, quale sia il valore sul mercato dell’immobile. In genere l’istituto di credito si avvale  di società esterne in grado di stabilire con accuratezza il valore che è imputabile ad un immobile (il costo sostenuto per la valutazione immobiliare è imputato in genere a chi ha richiesto il mutuo, ed è pagato in anticipo).

In tale fase l’istituto di credito si concentra pertanto sulla rispondenza dei requisiti tecnici e catastali e sulle eventuali difformità urbanistiche. La banca richiede pertanto che l’immobile sia abitabile e che non vi siano difformità edilizie. Anche stato di conservazione e stato di manutenzione dell’immobile oggetto di ipoteca devono comunque essere idonei per l’erogazione del mutuo.

Qualora anche la perizia tecnica abbia dato effettivo riscontro che l’importo del mutuo richiesto è coperto dall’ipoteca che viene iscritta sull’immobile si procede alla fase successiva che prevede di monitorare l’affidabilità di chi richiede il mutuo.

Rogito notarile

Una volta che siano verificate tali fasi potrà essere effettuata la fase preparatoria della stipula del mutuo che prevede la fissazione di una data per effettuare l’atto di compravendita e l’atto di mutuo con relativa iscrizione di ipoteca di primo grado (gli atti sono comunque distinti e la tassazione viene applicata in relazione ad ogni contratto stipulato). L’iscrizione dell’ipoteca consiste invece nel fornire una garanzia che occorre iscrivere appositi registri pubblici.

La fase finale consiste nello stabilire quale sia il tempo necessario per la chiusura dell’istruttoria per la concessione del mutuo (il tempo potrebbe variare da istituto di credito ad istituto di credito). In genere il tempo entro il quale viene effettuata l’istruttoria sono al massimo due mesi, necessari per ottenere i vari dati per proseguire l’iter di controllo e per rispondere alle varie istanze raccolte dal contribuente.

Al fine di ottenere un corretto finanziamento è comunque opportuno tenere conto delle peculiarità della casa che si intende acquistare e delle capacità di rimborso che del soggetto che richiede il finanziamento.

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