Mutuo a tasso variabile con Cap: come calcolare la rata massima

I mutui a tasso variabile con Cap sono una forma di finanziamento a medio-lungo termine molto simile a quello a tasso variabile ma che ne differisce per la presenza del limite massimo ed imposto contrattualmente da un tetto massimo inerente il saggio di interesse applicato, ovvero il TAN, oltre il quale l’importo della rata da rimborsare verrà restituito all’istituto di credito mutuante. Dato e fissato il tetto massimo imposto al Tasso Annuo Nominale, l’importo della rata del mutuo, pur legato agli andamenti dei mercati finanziari, non può superare un determinato valore. In situazioni macroeconomiche in cui i saggi di riferimento (l’Euribor) scendono, il consumatore del credito e soggetto sottoscrittore del mutuo gode di una riduzione dell’importo mensile della rata. In periodi caratterizzati da alta inflazione, con i tassi di interesse in crescita, il soggetto mutuatario gode di una sorta di “protezione”: oltre un determinato tetto massimo imposto dal dettato contrattuale, la rata del mutuo da rimborsare non può salire. Il tetto massimo è fissato proprio perchè la banca acquista una vera e propria polizza assicurativa con cui si protegge dalle fluttuazioni dei tassi, il cui costo è di fatto ribaltato sullo spread applicato al mutuo. I mutui a tasso variabile con Cap hanno uno spread superiore rispetto ai mutui a tasso variabile puri, in quanto è inclusa il costo della polizza assicurativa.

Mutuo a tasso variabile con Cap: computo rata massima

Esempio: computo rata massima mutuo variabile con Cap pari al 6,5% e tasso iniziale al 3,5%:

Importo del mutuo: 100.000 euro,

Durata mutuo 20 anni

Calcolo rata: il mutuo a tasso variabile Cap si avvale di piani di ammortamento a quote capitale prefissate alla stipula contrattuale, ciò significa che ad ogni fluttuazione futura del saggio, la parte della rata oggetto di ricomputo è la quota interessi e non la quota capitale. Mentre per un mutuo a tasso variabile l’incremento del tasso riguarderà l’importo delle quote capitale, con il mutuo variabile con Cap le quote capitale intatte e le stesse presentate nel piano di ammortamento durante la stipula del contratto.

Piano di ammortamento

La quota capitale nel mutuo variabile Cap resta invariata, per calcolare l’importo di ogni rata si deve calcolare la quota interessi al nuovo tasso applicato e poi addizionare la quota capitale stipulata. Se si vuole conoscere l’importo della rata massima dopo un anno, ovvero dopo 12 mensilità, si deve calcolare la quota interessi, prendendo in considerazione il debito residuo all’undicesimo mese a cui bisognerà applicare il saggio del 6,5%. In questo caso dovremo applicare al debito residuo come risultante in tabella all’undicesima mensilità, di euro 96.782,12 la percentuale 0,5416% che si ottiene dividendo 6,5% per 12 mensilità; di qui si ottiene la quota relativa gli interessi di 523 euro a cui si deve sommare la quota capitale a 296.81 euro, quindi si procede alla somma della quota capitale con quota interessi e si ottiene la rata massima 296.81+523=819.81 euro. 

Per comprendere se un mutuo variabile Cap è conveniente, occorre prendere in considerazione quattro peculiarità:

  1. Il Cap o tetto massimo deve essere applicato al TAN, non allo spread;
  2. Il Cap deve avere valore ragionevole o di mercato tale da garantire una effettiva tutela al mutuatario. Un Cap troppo alto, non raggiungibile dal TAN, costa ed è inutile;
  3. Nel contratto, unitamente al Cap, non deve essere presente un floor, ovvero una soglia minima ai tassi imposta dalla banca. Man mano che i tassi scendono, la rata deve continuare a diminuire di conseguenza;
  4. Lo spread applicato deve essere poco superiore al caso variabile puro, nell’intorno di 0,30% – 0,50%. Spread più elevati rendono la protezione non conveniente.
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