Il rent to buy, l’affitto con riscatto: entra nel decreto Sblocca Italia?

Il Rent To buy è una locazione che consente di prepararsi per la fase d’acquisto del bene immobile; è un metodo di compravendita immobiliare presente da parecchio tempo nei paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia, Inghilterra ed Irlanda. Ora è approdato anche nel nostro paese e, sebbene sia ancora poco conosciuto ed utilizzato, il decreto Sblocca Italia lo ha introdotto nel nostro ordinamento legislativo con una certa “timidezza”. Questa formula è esplosa nei paesi anglosassoni, a seguito della crisi dei mutui subprime, come soluzione ottimale per il mercato immobiliare. Crisi dei mutui subprime e “stretta creditizia” sono queste le cause che hanno costretto gli intermediari del credito (istituti di credito, società finanziarie) a revisionare i loro criteri per concedere ed erogare credito ai soggetti che desiderassero accendere un mutuo ipotecario. Come fare? Tre sono le soluzioni alternative studiate per poter accedere al mercato del credito: il Rent to buy, il Buy to rent e l’Help to buy. Vediamo il Rent to buy e la disciplina legislativa.

Rent to buy: in che cosa consiste

Il rent to buy non è altro che un affitto con riscatto, ovvero una fattispecie contrattuale piuttosto complessa. Sostanzialmente si tratta di un contratto di locazione immobiliare unito ad un contratto d’opzione di acquisto dell’abitazione ad un prezzo pattuito tra le parti. L’accordo formale tra le parti si perfeziona tra un soggetto venditore ed un soggetto acquirente, per mezzo dell’intervento di un intermediario, un operatore del mercato immobiliare. Questo contratto prevede come accordo negoziale che il soggetto venditore accetti il pagamento dei canoni a titolo di adempimento rateale ed il soggetto acquirente paghi il canone di locazione per un periodo di tempo concordato e sottoscritto contrattualmente. Al termine del periodo, il canone di locazione viene imputato al prezzo di vendita e avviene il passaggio di proprietà dell’immobile.

Rent to buy: disciplina normativa e modalità di funzionamento

L’Agenzia delle Entrate è intervenuta Circolare n. 4/E del 19/02/2015, mettendo ordine al regime tributario del rent to buy , venendo ad eliminare gli ostacoli volti alla diffusione di questo innovativo strumento di trasferimento immobiliare, che consente di avere il godimento del bene immobiliare senza dover pagare l’intero prezzo e accendere un mutuo ipotecario.

L’art. 23 del D.L. 12/09/2014, n. 133, convertito con L. 11/11/2014, n. 164 (Decreto Sblocca Italia) ha introdotto nel nostro ordinamento il contratto di godimento di un bene immobile in funzione della successiva alienazione, ponendo ordine alla diffusa prassi commerciale: il “rent to buy“. Si tratta di un contratto che permette di posticipare il momento della vendita (compreso l’impegno di pagare l’intero prezzo) consentendo:

  • al futuro acquirente di avere l’immediata disponibilità dell’immobile verso il pagamento di canoni, il diritto di acquistare successivamente l’immobile imputando al prezzo finale parte dei canoni di locazione già versati;
  • al soggetto proprietario e futuro venditore di individuare da subito il potenziale acquirente.

L’art. 23 del Decreto Sblocca Italia ha disciplinato i soli aspetti civilistici con l’obiettivo di fornire chiarezza normativa ed un’efficace tutela ai soggetti contraenti. Il Decreto non ha assolutamente disciplinato dal punto di vista fiscale questo nuovo strumento contrattuale; il vuoto normativo è colmato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n.4/E del 19/02/2015.

Il Decreto Sblocca Italia viene a risolvere le lacune che derivavano dalla mancanza di una normativa in materia: il punto focale è rappresentato dalla possibilità di trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari, con un’efficacia rapportata alla durata contrattuale e non superiore ai dieci anni. I vantaggi derivanti sono ascrivibili:

  • alla possibilità di proteggere il futuro acquirente da eventi sgradevoli che possano riguardare il proprietario-futuro venditore dell’immobile prima del passaggio di proprietà: il conduttore-futuro acquirente può opporre a terzi soggetti il contratto di godimento trascritto,
  • nel caso in cui non vada a buon fine il trasferimento, è possibile che i canoni siano imputati  al prezzo del bene immobiliare in virtù del privilegio sull’immobile concesso in godimento,
  • il contratto si risolve in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni di locazione, pattuito dalle parti, non inferiore a 1/20 del numero complessivo di canoni,
  • in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il proprietario ha comunque diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce i canoni a titolo d’indennità,
  • se una delle due parti è coinvolta in un fallimento,  il curatore valuta la possibilità di continuare il rapporto.

Il nuovo dettato normativo lascia ampio spazio all’autonomia delle parti contrattuali restando libere di regolare, in base alle specifiche esigenze, la durata della fase “di godimento” e la quota del canone imputabile al prezzo di vendita del bene immobiliare.  Le parti possono prevedere diritti di recesso, clausole penali e regolamentare gli effetti dell’inadempimento contrattuale.

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