Il dilemma del 2017 è: tasso fisso o variabile per la stipula di un mutuo? Sono tante le variabili di cui tenere conto per avere una risposta a tale quesito. Anzitutto il mutuo a tasso fisso è sceso al di sotto dell’1,5% per via del Tan al di sotto di tale soglia, poi le durate dell’ammortamento sono molto più basse rispetto a quelle passate, legate al fatto che gli indici Irs sono più bassi in relazione alla durata del rimborso e sono proprio loro che determinano il tasso fissato nel giorno della stipula. Attualmente l’Irs s 20 anni è dello 0,9%, mentre quello a 10 anni è dello 0,4%. All’Irs la banca aggiunge lo spread e così si arriva al Tan, cui poi si aggiungono le altre spese accessorie per arrivare finalmente al Taeg.
Tasso fisso: LTV ed Irs
Oltre alla durata dell’ammortamento bisogna anche tenere conto del “Loan To Value”, ossia quant’è la richiesta rispetto al valore totale dell’immobile, ad esempio su una casa di 100000 euro se ne chiedono a prestito 80000 euro, dunque l’LTV è dell’80%. Infine è indispensabile tenere conto del timing, per valutare ogni giorno com’è l’Irs e definire se conviene fare una surroga del mutuo a tasso fisso o variabile; poi, se si tratta di un mutuo a 20 anni, il tasso è dell’1,5%, in diminuzione rispetto a qualche mese fa, se invece è a 10 anni, è dello 0,5% ed è aumentato, perciò con il tasso fisso conviene aumentare la durata del prestito.
Tasso variabile: Euribor
Per quanto concerne il tasso variabile, esso è sceso al di sotto dell’1%, pertanto anche arrivando a calcolare le spese comprese nel Taeg non si va oltre lo 0,9% totale. Si presuppone che più di così non potrà scendere, ma che la risalita avverrà solo fra 4 anni, secondo gli indici Euribor. Del resto, anche in questo caso è utile valutare la surroga del mutuo, se ancora non si sono superati i ¾ della durata del finanziamento, pertanto sul sito web de Il Sole 24 Ore è possibile usufruire di un comparatore online di MutuiOnline.it che aiuta a valutare l’ipotesi in questione alla luce dei sicuri risparmi che possono arrivare anche, su un prestito di 150000 euro, ad un abbattimento di 100000 euro nel lungo termine.
Inflazione core
Comunque le previsioni indicano che l’Euribor sarà negativo fino a metà del 2018 e che poi risalirà fino allo 0,64% alla fine del 2021 e che in cinque anni si pareggerà la differenza attuale tra un mutuo a tasso fisso o variabile. Inoltre bisognerà attendere di sapere come varierà l’“inflazione core”, ossia quella generata dall’aumento dei salari della classe medio-bassa della popolazione, che se aumentasse potrebbe spingere la Banca Centrale Europea ad alzare i tassi di interesse di 2 – 3 punti percentuali rispetto alle soglie attuali e che renderebbe svantaggiosa la scelta del tasso variabile.
Situazione del mercato immobiliare attuale
Sono tornate a crescere le richieste di mutuo per l’acquisto di una casa ed anche gli importi medi richiesti e di quelli erogati; diminuisce il prezzo a metro quadro degli immobili residenziali, sia di quelli usati che nuovi; le banche, dal canto loro, continuano nelle loro politiche commerciali aggressive e competitive, alla luce della domanda di nuovi mutui in aumento a fine 2016 del 13%; infine il tasso di default dei nuovi mutui è calato all’1,4%, il livello di rischiosità più basso degli ultimi 4 anni, anche alla luce delle migliori capacità selettive nella scelta dei contraenti.
Conclusioni
In conclusione, nel dubbio tra tasso fisso o variabile per la stipula di un mutuo: di sicuro oggi quello variabile è più conveniente e tale resterà per altri 4 anni, ma poi potrebbe subire un notevole rialzo, quindi sarebbe preferibile pagare costantemente di più, ma sempre la stessa cifra, ed optare per quello fisso.