Il leasing abitativo è uno degli strumenti introdotti dalla legge di Stabilità 2016 per tentare dio rivitalizzare il settore immobiliare, fortemente in difficoltà da diversi anni. L’art. 76 della legge di Stabilità elenca la disciplina civilistica del contratto, per poi elencare le varie agevolazioni fiscali previste per i contribuenti che scelgono la strada del leasing abitativo.
Leasing immobiliare ad uso abitativo
Tenuto conto della novità dell’istituto giuridico il Consiglio Nazionale del Notariato ha predisposto una apposita guida in collaborazione con il Mef e Assilea, in distribuzione a partire da Marzo. La definizione contrattuale prevede tra l’altro:
- L’istituto di credito o l’intermediario finanziario viene obbligato ad acquistare o far costruire l’immobile ad uso abitativo che viene scelto dall’utilizzatore, il quale se ne assumerà tutti i rischi;
- L’immobile sia messo a disposizione del conduttore per un determinato periodo di tempo a seguito di un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto;
- Una volta scaduto il contratto l’utilizzatore deve avere la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un determinato prezzo.
Leasing abitativo privati
La disciplina speciale prevista dalla legge di Stabilità è applicabile esclusivamente nel caso in cui l’abitazione in leasing abitativo sia adibita ad abitazione principale (in caso contrario verrà applicata la disciplina ordinaria dei contratti di leasing immobiliare). In base alla attuale normativa potremmo avere:
- Caso di fallimento della società di leasing, dove il contratto prosegue regolarmente e l’utilizzatore conserva la facoltà di riscatto alla scadenza;
- Fallimento del venditore/costruttore: in questo caso l’immobile non sarà soggetto a revocatoria fallimentare;
- Risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore (il caso di mancato pagamento dei canoni) . In tale ipotesi la società che ha affidato in leasing il bene potrà vedersi restituito il bene, agendo con procedimento di convalida di sfratto;
- Nel caso di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore (caso di mancato pagamento dei canoni di leasing). In tale caso la società di leasing avrà diritto alla restituzione del bene e la legge di Stabilità 2016 prevede che nell’attività di vendita del bene o di sua ricollocazione, occorrerà attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti del vecchio. L’utilizzatore a cessione avvenuta avrà diritto ad ottenere:
- Canoni successivi attualizzati;
- Somma dei canoni scaduti e non pagati;
- Spese sostenute per condominio, assicurazioni, oneri tecnici, ecc.;
- Prezzo pattuito per l’opzione finale.
Il legislatore ha previsto che egli possa chiedere alla società di leasing di sospendere il pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo di dodici mesi . In questo caso la durata del contratto è prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione; in ogni caso l’ammissione del beneficio della sospensione viene subordinata a questi eventi:
- Cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad esclusione del caso di risoluzione consensuale, risoluzione per limiti di età con diritto di pensione di vecchiaia o di anzianità, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, dimissioni ,ecc.;
- Cessazione rapporto di agenzia, rappresentanza commerciale o collaborazione.
La legge di stabilità ha previsto che nel caso di leasing abitativo la sospensione contrattuale non comporti applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria (senza garanzie aggiuntive).