Mutuo edilizio e mutuo fondiario si differenziano sostanzialmente per la modalità di erogazione del capitale, ossia sulla base dello stato di avanzamento dei lavori oppure in una sola volta. Inoltre la differenza consiste anche nella tipologia di immobile da acquistare, casa in costruzione o casa già pronta, anche se in ambedue i casi si tratta di prima casa. Si può effettuare la richiesta di un mutuo edilizio o mutuo fondiario sia per acquisire un’unica unità immobiliare che per condomini con più appartamenti. Alla base di entrambe le soluzioni di mutuo vi è la norma sul credito fondiario, trattata nel decreto legislativo 385 del 1993, il Testo Unico Bancario, che classifica il mutuo fondiario come quello che ha come oggetto “la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.
Differenze in generale
Il mutuo edilizio può essere richiesto qualora l’abitazione debba essere costruita ex novo o sia ancora in costruzione, con il capitale erogato sulla base dello stato di avanzamento dei lavori direttamente su conto corrente con le somme vincolate alla realizzazione degli interventi sulla casa e solo a seguito di ciò le cifre vengono svicolate ed utilizzate per i pagamenti. Il mutuo fondiario invece è la soluzione adatta qualora la prima casa sia già stata completata e su di essa non debbano essere effettuati altri interventi, il capitale in questo caso viene erogato in un’unica occasione sul conto corrente del richiedente ed è usato per pagare l’abitazione senza alcun vincolo da parte della banca e vi è una flessibilità sia nell’utilizzo del capitale sia nella tipologia di prestito rispetto a quella del mutuo edilizio.
Caratteristiche peculiari
Il mutuo edilizio e mutuo fondiario comunque hanno entrambi l’obiettivo di evitare la variazione della destinazione di denaro, ossia non deve essere necessario saldare prima altri debiti rispetto all’estinzione di quello per l’acquisto della prima casa. Per quanto concerne l’ipoteca sull’immobile per il mutuo fondiario è sottoscritta su di esso, per il mutuo edilizio invece è sul terreno su cui sorgerà la casa e poi anche sull’immobile stesso. Il mutuo fondiario inoltre si basa su requisiti di fondiarietà con cui ci si riferisce alle condizioni necessarie all’ottenimento del mutuo e dell’erogazione del capitale, ossia iscrizione dell’ipoteca si primo grado sulla casa, durata del mutuo superiore a 18 mesi, copertura del capitale finanziato per l’80% del costo dell’immobile, copertura del capitale finanziato per il 100% del costo dell’immobile in presenza di altre garanzie e di un garante o fideiussore.
Altre specifiche
Per quanto concerne il mutuo fondiario si può richiedere la riduzione dell’ipoteca sulla base della diminuzione della capitale residuo da rimborsare, richiedere il frazionamento contabile ed ipotecario a seconda della quota stabilita per quell’unità abitativa, pagare il corrispettivo pari alla metà dell’importo legato all’onorario notarile per l’atto di sottoscrizione del mutuo, estinguere anticipatamente in maniera parziale o totale il mutuo, dilatare i tempi di azione legale in caso di insolvenza o di mancati pagamento di più rate del mutuo. Il mutuo edilizio invece è conveniente in caso di prestiti di somme elevate di capitali erogati a seconda dello stato di avanzamento dei lavori di costruzione, previa perizia tecnica, per ogni volta in cui vengono svicolate delle somme dalla banca finanziatrice che sono crescenti nel tempo con l’ultimazione della casa.
Secondo mutuo per quello edilizio
Al termine dell’edificazione di una serie di immobili, la banca interviene per far sottoscrivere un mutuo di frazionamento che definisce la quota complessiva del mutuo specifico, in cui la quota di ipoteca potrebbe anche non esservi, fino all’80% del valore della casa prescelta, in modo da arrivare ad un mutuo individuale. Per effettuare l’acquisto completo dell’abitazione è necessario avere la liquidità necessaria a coprire il restante 20% dell’immobile. Si potrebbe in questo caso richiedere un secondo mutuo anche se graverebbe pesantemente sulla propria condizione economica. In generale, anche questa è un’importante differenza tra mutuo edilizio e mutuo fondiario.