Prestiti ipotecari: cosa sono e come fare per ottenere un prestito con ipoteca sulla casa

I prestiti ipotecari sono forme di finanziamento concesse subordinatamente a garanzia consistente nell’iscrizione, a favore dell’ente erogatore, di ipoteca su un immobile, o su un bene mobile registrato, di proprietà del beneficiario del prestito. La legge consente di ipotecare anche un bene anche se sia in comproprietà, ma in questo caso l’ipoteca può essere iscritta solo sulla quota dell’obbligato. L’ipoteca è una garanzia reale che consente al creditore, in caso di insolvenza del debitore, di espropriare e vendere il bene gravatone soddisfacendosi sul ricavato in via prioritaria rispetto ad altri eventuali creditori non “privilegiati”. Essa dev’essere concessa con atto scritto e si costituisce tramite iscrizione nei pubblici registri immobiliari. L’ipoteca, pur implicando una limitazione della proprietà, non comporta né la sua perdita né la privazione del possesso del bene su cui insiste, che rimane fruibile da parte dell’obbligato, salvo insolvenza.

Ai sensi dell’art. 2808 del Codice Civile l’ipoteca consente, in caso di inadempienza del debitore, che il creditore espropri il bene vincolato anche nei confronti dei terzi acquirenti. La garanzia ipotecaria è, dunque, una garanzia “reale”, poiché segue la “res”, ossia la cosa su cui grava, indipendentemente da eventuali passaggi di proprietà della medesima. Essa inoltre, nonostante sia iscrivibile solo per una somma definita, è indivisibile, per cui insiste per intero sull’oggetto in questione o su una sua parte. La legge include tra i diritti ipotecabili, oltre alla proprietà, anche diritti reali minori quali usufrutto, diritto di superficie e diritto dell’enfiteuta e del concedente. Anche la nuda proprietà (proprietà gravata da usufrutto) è assoggettabile al vincolo ipotecario. Tra i beni ipotecabili rientrano anche navi, aeromobili ed autoveicoli (art. 2810 Codice Civile).

La recente abrogazione del divieto di patto commissorio, in base al quale si può convenire che la proprietà del bene ipotecato passi al creditore se il debitore è insolvente, snellisce l’iter procedurale per il recupero del dovuto da parte dell’istituto creditizio: quest’ultimo, qualora sia contrattualmente previsto, può entrare nell’immediato possesso dell’immobile in caso di ritardo nel rimborso di almeno 7 rate (art. 120 quinquiesdecies, comma 3, c.c. e art. 40 Testo Unico Finanza), così da venderlo senza dover ricorrere alla procedura giudiziale, che richiede tempo e spese aggiuntive.
Il trasferimento della titolarità dell’immobile al creditore comporta l’estinzione del debito. Lo stesso dicasi, nella diversa ipotesi di vendita giudiziale, per quanto concerne l’assegnazione del ricavato al finanziatore fino a concorrenza del credito. Resta in entrambi i casi salva la restituzione al debitore dell’eventuale eccedenza.

Quali sono le tutele previste per il debitore ipotecario?

La legge prevede una serie di misure, anche relativamente recenti, a tutela del debitore ipotecario.
L’estinzione dell’obbligazione per adempimento comporta la naturale cessazione dell’ipoteca, conformemente alla previlsione di cui all’art. 2878 c.c. In base al dettato della Legge n. 40 del 2007 (Legge Bersani) in questo caso l’ente finanziatore, entro 30 giorni, deve dare comunicazione dell’avvenuta estinzione del debito alla competente Agenzia Territoriale al fine della formale cancellazione dell’ipoteca. Quest’ultima operazione è automatica e priva di costi per il debitore.
L’art. 40 del Testo Unico Bancario sancisce poi la possibilità di estinzione anticipata, totale o parziale, del debito, con conseguente cessazione o eventuale riduzione della garanzia e risparmio degli interessi residui. Questa facoltà dell’obbligato, essendo legalmente riconosciuta, non può essere esclusa da specifiche previsioni inserite in clausole contrattuali che, ove introdotte, sono da ritenersi inefficaci. Grazie sempre alla Legge n. 40/2007 (Decreto Bersani), inoltre, è vietata da tale data l’applicazione di commissioni, o penali, nel caso il finanziato si avvalga della suddetta facoltà: se esse siano previste devono ritenersi nulle.
Indipendente dal perdurare del debito, infine, la garanzia ipotecaria è soggetta a termine di prescrizione ventennale. Oltre tale termine non può più essere fatta valere, a meno che il creditore non ne abbia rinnovato l’iscrizione prima della scadenza del ventennio.

E’ possibile effettuare una riduzione dell’ipoteca se sopravviene un’eccessiva sproporzione tra il suo valore e l’entità del credito da garantire, come nel caso della diminuzione del debito a seguito di pagamenti parziali (si ricordi anche quanto detto sopra a proposito dell’estinzione anticipata non totale). Tale modifica può essere attuata riducendo la somma per la quale la garanzia era stata iscritta o limitando l’ipoteca, ove possibile, ad una o ad alcune parti dell’immobile (artt. 2872 e 2783 c.c.; Tribunale di Ancona, 16 luglio 2011).
In caso di successiva sopraelevazione dell’edificio vincolato il debitore può chiedere una riduzione dell’ipoteca che ne esenti, in tutto o in parte, la sopraelevazione (art. 2783, terzo comma, c.c.).

Quali sono le tipologie di prestiti ipotecari?

Esistono diversi tipi di prestiti ipotecari: quelli vitalizi, i prestiti liquidità e quelli per l’acquisto della casa.
I primi sono una nuova forma di finanziamento destinata a soggetti di età superiore ai 60 anni e garantita da ipoteca sull’immobile di prima residenza del/i richiedente/i. Essi consentono di ricavare liquidità dalla casa in cui si abita senza perderne il possesso e costituiscono una valida alternativa all’alienazione della nuda proprietà in considerazione degli interessi degli eredi. Questa tipologia di prestito prevede, in luogo del rimborso rateale da parte del debitore, la capitalizzazione del debito, inclusiva degli interessi, che avviene generalmente a carico degli eredi del contraente o dei contraenti originari. Questi ultimi, per contro, nulla dovranno rifondere, in vita, all’ente erogatore, che può essere una banca o un intermediario finanziario. In ipotesi di assenza di eredi, o di loro insolvenza, il debito si estingue in ogni caso con l’alienazione dell’immobile.

I prestiti liquidità sono, come i precedenti, finanziamenti non finalizzati ad uno specifico acquisto. Riguardano importi per lo più contenuti ed hanno un iter procedimentale piuttosto rapido: per la concessione non sono richiesti particolari requisiti, salva la valutazione di affidabilità creditizia comunque effettuata dall’istituto erogatore. L’erogazione può anche non essere subordinata alla prestazione di garanzia reale, la cui previsione è solo eventuale.

Nulla impedisce che il prestito ipotecario sia richiesto anche per l’acquisto della casa. In questa ipotesi, esso presenta immediate analogie con il tradizionale mutuo casa. Tuttavia se ne differenzia per condizioni e finalità. Il mutuo casa è un finanziamento finalizzato, ossia un contratto che vincola il richiedente ad uno specifico utilizzo della somma ricevuta, che dev’essere reso noto all’istituto erogatore: nella fattispecie, appunto, l’acquisto della prima casa. I prestiti personali, al contrario, non comportano alcun vincolo di destinazione del denaro erogato, il cui impiego resta ignoto al finanziatore.
Muta, inoltre, l’oggetto della garanzia del credito: mentre nel mutuo casa esso è rappresentato dallo stesso immobile da acquistare, nel prestito è costituito da un diverso bene di proprietà del richiedente.

Quando conviene chiedere un prestito ipotecario?

I prestiti ipotecari sono agevolmente utilizzabili per ottenere l’elargizione di somme di importo medio, ossia entro i 50.000,00 euro. Questo anche perché, di regola, si richiede che il bene ipotecato abbia un valore di mercato superiore all’ammontare del finanziamento. Quest’ultimo, generalmente, viene concesso per una somma pari, al massimo, all’80% del valore del bene, a meno che non sussistano garanzie aggiuntive. A salvaguardia dell’interesse del concedente l’ipoteca è previsto l’intervento di professionisti per la valutazione peritale del valore di mercato dell’immobile. Ciò a tutela di entrambe le parti in ordine all’estinzione del debito. Naturalmente, è sempre opportuno effettuare fondate considerazioni di personale convenienza nella scelta della forma di finanziamento più idonea alle proprie esigenze e disponibilità. Un prestito ipotecario per una somma pari, o inferiore, a quella suindicata consente comunque, in linea di massima, di programmare una suddivisione delle rate che, tenendo conto del capitale e degli interessi, può risultare ragionevolmente sostenibile per una durata sia breve (ad es. quinquennale) che lunga (ultraventennale) del piano di ammortamento.

Chi intenda richiedere un prestito con ipoteca sulla casa deve, naturalmente, munirsi della documentazione idonea ad attestare la propria titolarità della proprietà di un immobile. A seconda del titolo acquisitivo del diritto tale documentazione può consistere, per esempio, in un contratto di compravendita o di donazione o in un atto successorio. Inoltre è sempre necessario essere in possesso di un documento di identità in corso di validità e del codice fiscale rilasciato dall’amministrazione.

Come ottenere il prestito anche senza busta paga?

E’ possibile ottenere un prestito ipotecario anche in mancanza di una regolare busta paga da allegare a garanzia della propria solvibilità. Si tratta di un’opportunità di grande rilievo nel contesto socio-lavorativo attuale, in cui flessibilità e precarietà tengono purtroppo, sempre più spesso, il luogo della stabilità occupazionale. Tuttavia la carenza della garanzia personale costituita dal reddito del richiedente, esponendo l’istituto creditizio al rischio del mancato rispetto del piano di ammortamento, non sempre è ritenuta compensata dall’iscrizione ipotecaria. Per questo, spesso, i finanziatori richiedono la prestazione di garanzie aggiuntive da parte di terzi, principalmente di fideiussioni. Queste ultime sono negozi giuridici mediante i quali un soggetto si obbliga personalmente nei confronti del creditore garantendo l’adempimento di un debito altrui (art. 1936 Codice Civile).

Infine, è quanto mai opportuno scegliere adeguatamente l’ente creditizio a cui fare riferimento, anche perchè non tutti gli istituti offrono questo tipo di finanziamenti. Una volta perfezionata la richiesta, i tempi per entrare nella disponibiltà della somma erogata sono relativamente brevi. Essi comprendono, in particolare, quelli necessari per gli accertamenti, da parte dell’istituto, della titolarità dell’immobile, dell’assenza sullo stesso di ulteriori gravami ipotecari e per la sua valutazione ad opera di periti.
Completato il rituale iter preventivo, l’ente creditizio procederà ad avviare l’iscrizione dell’ipoteca.

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