Vendita della casa: come calcolare il valore del proprio immobile

Il valore di una casa al metro quadro va stimato in primis partendo dalla valutazione immobiliare, che non deve per forza coincidere con il prezzo di vendita o di acquisto della proprietà, tenuto conto di un margine di spostamento al rialzo od al ribasso, in cui entrano in gioco anche due macro-condizioni, una soggettiva l’altra oggettiva: il legame con un territorio e la convenienza economica, il primo tipico del proprietario che vive là da tutta una vita e conosce il territorio, il secondo di chi è potenziale acquirente ed ha un tot di risparmi da investir in un mutuo che però non strozzi le finanze della sua famiglia.

Stima immobiliare del tecnico e dell’agente

Oltre a ciò, si deve prendere come punto di partenza la stima immobiliare della zona, effettuata dai tecnici che effettuano una perizia basata su calcoli matematici e scevra da qualsiasi soggettività legata al futuro, oppure dagli agenti di vendita che tengono conto degli aspetti commerciali e del “momento” del mercato immobiliare in cui viene effettuata la valutazione, seguendo un sistema sintetico o comparativo comprensivo della visione dell’immobile, del suo stato di conservazione, delle comodità che potrebbero interessare gli acquirenti, del confronto relativo al prezzo con altre proprietà in vendita o vendute nei mesi precedenti.

Metodo comparativo

Il metodo comparativo consiste nel confronto dell’immobile con altri immobili le cui caratteristiche siano simili e si trovino nella stessa zona; il calcolo della superficie commerciale prevede la somma di diversi elementi da conteggiare in percentuale in base al loro peso, stimabili seguendo le tabelle fornite dal portale “Borsino Immobiliare” che indicano come procedere nel calcolo per le superfici principali, per quelle di ornamento, per i vani accessori ed i parcheggi.

Attribuzione del valore economico

Il passo successivo prevede che si attribuisca un valore economico ad ogni metro quadro della casa, basandosi sui valori minimi e massimi in cui collocare l’immobile dati dal portale dell’Agenzia delle Entrate e dal sito Borsino Immobiliare; i valori ottenuti con la superficie commerciale vanno rivalutati secondo i valori definiti per metro quadro, ottenendo una forbice di prezzo, valore che risulta da rogito e che viene aggiornato ogni sei mesi.

Confronto delle offerte immobiliari

Confrontando le offerte immobiliari presenti sul mercato si devono vedere quali sono i competitor della zona con le stesse caratteristiche, consultando i portali immobiliari con più annunci di vendita che di affitto, filtrando la ricerca con le caratteristiche che si avvicinano a quelle del proprio immobile e definendo il prezzo a metro quadro di tali immobili cercando di non andare mai fuori mercato perché i tempi di vendita della casa si allungherebbero a dismisura né di sminuire troppo il valore dell’immobile perché si rischierebbe di vendere velocemente ma di guadagnare molto poco.

Altri elementi da valutare

Bisogna poi tenere conto di altri elementi, quali il piano, la presenza o meno dell’ascensore, l’esposizione dell’immobile, i bassi consumi energetici, la presenza di balconi, terrazzi o giardini; inoltre è bene tenere presente che la vendita avviene solitamente a corpo e non a misura perché le perizie possono provocare errori e perché negli atti notarili ormai il valore della superficie spesso non viene citato; infine, ci si deve ricordare di valorizzare sempre il proprio immobile con un’ottima presentazione in modo da suscitare l’interesse dei potenziali acquirenti, dimenticando quelle che sono le dicerie dei vicini di casa/amici che potrebbero non essere veritiere, e concentrandosi invece sul procurarsi quei documenti a supporto della vendita, vale a dire quelli che dimostrano legalmente che l’immobile è libero da ipoteche, che non si dovrebbe incorrere in casi di successioni o di nude proprietà, altri carichi pendenti.

Prezzo di mercato

Insomma, mettendo da parte il cuore e concentrandosi di più con la mente, stimare il valore della propria casa al metro quadro è possibile in modo ragionevole, giungendo al prezzo di mercato, che non significa svendita totale del bene, ma stima realistica di una proprietà di cui ci si vuole privare ma che deve essere valorizzata prima di venir ceduta.

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