Le spese di istruttoria sono dovute nel momento in cui si accende il mutuo e dipendono dalla banca erogatrice del finanziamento; comprendono i costi che il cliente deve affrontare all’apertura del mutuo, ossia le perizie tecniche e le spese notarili; il loro ammontare varia tra lo 0,1% e l’1% del mutuo; molte banche oggi erogano mutui privi di spese di istruttoria, conviene sempre comunque controllare le clausole del contratto, dal momento che esistono altri costi da sostenere quali le imposte erariali e le spese di gestione del mutuo.
Spese di istruttoria e costi di perizia
Queste spese sono utili all’istituto creditizio che vuole sincerarsi della possibilità del cliente di estinguere il prestito, controllandone le buste paga ed acquisendo i documenti sull’immobile che si vuole acquistare tramite finanziamento. Nelle spese di istruttoria sono compresi anche i costi di perizia, ossia della valutazione dell’immobile da parte di un tecnico finalizzata alla definizione della garanzia ipotecaria relativa al bene stesso; il costo della perizia è di solito intorno ai 300 euro. Sia le tipologie assicurative offerte dal contratto di mutuo che le spese di istruttoria vanno indicate dall’istituto finanziatore nella voce “Isc”, ossia Indicatore Sintetico di Costo, in cui sono compresi i primi costi di accensione del mutuo.
L’istruttoria
L’istruttoria è una fase del mutuo che comincia con la sottoscrizione della richiesta del prestito e finisce con la concessione o meno del finanziamento; i documenti necessari devono essere forniti integralmente alla banca erogatrice e devono poter essere aggiornati ed integrati qualora indispensabile nel corso del procedimento; ci possono essere 3 fasi di valutazione dell’immobile nel corso dell’istruttoria, quella creditizia e comportamentale, quella tecnico-immobiliare, quella giuridico-legale.
Altre spese da sostenere
Oltre alle spese di istruttoria esiste anche l’imposta sostitutiva, quella di registro, quella catastale e di bollo, richiesta sulla base del decreto legge 168 del 2004, pari allo 0,25% dell’importo erogato qualora l’ente erogante sia una banca od una società finanziaria e si stia acquistando un’immobile da adibire a prima casa per cui spettano le detrazioni; bisogna ricordare ancora i costi dell’assicurazione incendio, il cui valore dipende dal valore dell’immobile, dall’importo e dalla durata del mutuo, oltre a quelli dell’assicurazione sulla vita che alcune banche chiedono di sottoscrivere; in base alla legge 40 del 2007 è prevista poi l’estinzione anticipata delle rate del mutuo, motivo per cui ci sono altri costi eventuali da sostenere, ossia quelli per evitare il pagamento della penale alla banca, che per gli immobili acquistati prima del 2007 è un pagamento necessario.
Fase del merito creditizio
Nella fase dell’istruttoria viene analizzata la situazione reddituale e finanziaria della persona richiedente sulla base del “merito creditizio”, ossia della capacità di rimborsare il finanziamento a seconda: del reddito, degli impegni finanziari, del patrimonio, del rapporto tra importo del mutuo e valore dell’immobile, del carico familiare; del comportamento in ambito finanziario, ossia della puntualità nel rimborso dei prestiti, della presenza di pregiudizievoli come ipoteche o pignoramenti; della finalità di richiesta del mutuo, se acquisto prima casa o ristrutturazione o acquisto seconda casa, al fine di riscontrare la congruenza rispetto al contesto del richiedente.
Fase della valutazione tecnico-immobiliare
Successivamente alla valutazione creditizia-comportamentale, si passa alla pre-delibera o parere reddituale scritto con cui si determina l’importo massimo finanziabile; in seguito si arriva alla valutazione tecnico-immobiliare, con cui si invia un perito ad effettuare un sopralluogo presso l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria, in modo da verificarne la conformità catastale, la regolarità urbanistica, lo stato di conservazione e di manutenzione che devono assicurarne l’idoneità alla garanzia ipotecaria sulla base delle finalità del mutuo.
Fase della valutazione giuridico-legale
Redatta la perizia estimativa, si passa alla fase successiva dell’istruttoria, ossia la valutazione giuridico-legale con cui il notaio predispone la Relazione Notarile Preliminare in cui si verifica la titolarità e la legittimità della proprietà dell’immobile, al fine di scongiurare la presenza di pignoramenti e di appurare la modalità di acquisizione del bene da parte dell’ultimo proprietario prima dell’aspirante mutuatario. Se tale fase si conclude positivamente, la banca fornisce parere positivo per la concessione del mutuo e si passa alla fase contrattuale.