E’ sempre conveniente l’ “estinzione anticipata del mutuo“, inteso come il debito più importnate che si possa avere? Non è detto: dipende da vari fattori ed in questa sede li analizzeremo uno ad uno. Anzitutto bisogna dire che si può effettuare l’estinzione parziale o totale del mutuo e che bisogna tenere conto della propria capacità di spesa, aumentata rispetto al passato e dunque che spinge ad avere una propensione maggiore verso il saldo dei debiti. Rimborsare le rate del prestito fondiario in anticipo, cosa che impedirà alla banca di mantenere il vantaggio che essa detiene grazie agli interessi sul capitale da versare che sono inizialmente maggiori e poi vanno scemando ma che comunque sono una quota parte consistente delle cifre mensili, è un’opportunità che, per chi ha la liquidità, può risultare molto vantaggiosa.
L’estinzione anticipata del mutuo
Solitamente per ottenere l’estinzione anticipata del mutuo è necessario pagare la penale stabilita al momento della stipula dell’atto, proprio per ovviare agli interessi perduti dell’istituto creditizio. Regolamentata con la riforma del credito al consumo del 2011, essa prevede che il debito inferiore ai 10000 euro non abbia penali, quello superiore le abbia in relazione al tempo mancante alla scadenza del contratto (se superiore ad un anno l’indennizzo massimo è dell’1%, se inferiore è dello 0,5%). In ogni caso l’importo non può superare il valore mancante degli interessi. L’istituto creditore non può negare il diritto all’estinzione anticipata del mutuo, può solo richiedere, come fanno alcune banche, che siano trascorsi almeno 18 mesi dalla stipula del contratto prima di avanzare la richiesta.
L’ammortamento alla francese
Dato che in Italia vige il cosiddetto “ammortamento alla francese”, la quota parte di interessi sul capitale sono gravosi soprattutto nella prima parte del prestito, pertanto è più conveniente effettuare l’estinzione anticipata del mutuo nella fase iniziale rispetto alla fase finale, in cui gran parte degli interessi sono già stati versati. Le modalità con cui si può accedere a tale istituto sono due: la prima prevede la diminuzione del periodo di ammortamento mantenendo costante la rata, la seconda invece vede una diminuzione della rata con lo stesso periodo di ammortamento.
La Credit Protection Insurance
E’ sufficiente una richiesta ad hoc da parte del cliente accompagnata dal rilascio della contabilità analitica scritta del necessario per effettuare l’operazione, specificando se si desidera un’estinzione parziale o totale. E’ importante poi ricordarsi che, se si è deciso di sottoscrivere una polizza Credit Protection Insurance (CPI) e di versarla in una soluzione unica, se ne deve poter riavere indietro la parte di cui non si è usufruito. Infine si deve conoscere la distinzione tra i mutui accesi prima del 2007 e quelli stipulati dopo, dato che in quell’anno è stata promulgata la legge Bersani, che ha eliminato la penale obbligatoria tra l’1% ed il 4% della somma da estinguere a seconda del contratto firmato.
Interessi passivi detraibili
L’estinzione anticipata del mutuo non obbliga alla cancellazione dell’ipoteca, a meno che non si tratti di ipoteche volontarie iscritte a favore di istituti bancari o finanziarie nel qual caso si può eseguire senza alcun costo aggiuntivo. Essa inoltre va raffrontata all’eventuale beneficio fiscale che se ne potrebbe avere in caso si investissero i soldi, anziché nell’eliminazione degli interessi passivi, in qualcos’altro. Qualora essi siano interamente detraibili per il 19% già se ne potrebbe avere un beneficio fiscale; inoltre va tenuto conto anche della commissione di anticipata estinzione il cui effetto su base annua dipende dalla durata residua del finanziamento e che va ad incidere per il suo importo diviso per la metà degli anni rimanenti.
L’ammortamento all’inglese
In definitiva, anche facendo esempi pratici, si può notare come il piano di ammortamento “all’inglese”, optato da poche banche in Italia, prevede una quota parte di interessi costante per tutto il periodo di ammortamento, cosa per cui si potrebbe voler sfruttare l’estinzione anticipata del mutuo in qualunque momento, mentre quello “alla francese” rende estremamente appetibile la scelta all’inizio del finanziamento ma non alla fine.