Il mercato immobiliare, come è noto, sta attraversando da diverso tempo, almeno dal 2007, una crisi che si concretizza nella diminuzione delle compravendite e in quella dei prezzi. Da un lato vi sono i proprietari di case che vorrebbero vendere e dall’altro gli acquirenti che per le difficoltà nell’ottenere liquidità dalle banche attraverso la concessione di mutui non hanno modo di diventare pieni proprietari di una casa dove poter vivere senza l’assillo dell’affitto. Per cercare di aggirare la crisi ha preso piede l’istituto giuridico della nuda proprietà. Questo è un metodo d’acquisto che riesce a mettere d’accordo le esigenze di chi vende e chi compra.
In cosa consiste la nuda proprietà?
Da un punto di vista concettuale si parla di “nuda proprietà” quando ci si riferisce al valore di un bene immobile ottenuto sottraendo dallo stesso quello dell’usufrutto. Volendo utilizzare una terminologia meno tecnica e complicata si è in presenza di una vendita in cui non si va a cedere la piena proprietà quando si cede la proprietà dell’immobile dietro il pagamento di un corrispettivo in denaro, mantenendo però il diritto di continuare a soggiornarvi o per tutto il resto della propria esistenza o per un certo lasso di tempo o, ancora, fino al verificarsi di un determinato evento, come ad esempio il trasferimento in un’altra città. Molto spesso il proprietario di una casa che decide di cederne la nuda proprietà, acquisendo nello stesso tempo la condizione di usufruttuario, è una persona avanti con gli anni, la quale decide di ricorrere a questo tipo di vendita per avere subito del denaro disponibile, avendo comunque la possibilità di continuare a vivere in quella che da un punto di vista giuridico non è più casa di sua proprietà. Chi acquista una casa in questo modo acquisisce la qualifica di “nudo proprietario“, in quanto per la legge diventa “proprietario dell’immobile”, non potendo però abitarvi. Tuttavia ha il diritto di cedere, tramite compravendita, la proprietà dell’immbile ad altre persone, le quali però acquisiranno nel caso la medesima qualifica di “nudo proprietario”. Nella maggior parte dei casi chi decide di acquistare una casa in nuda proprietà lo fa o per pagare meno l’immobile o per garantire una casa ad un parente.
In che modo si arriva a calcolare il prezzo di vendita?
Cosa bisogna fare per arrivare a giungere a quanto ammonta il prezzo di vendita? Bisogna chiedere una perizia attraverso la quale si arriverà ad una stima del valore della casa. Una volta ottenuto questo dato, si procederà ad applicare coefficiente che muta a seconda dell’età di colui che vuole vendere la casa mantenendo per se il diritto di abitarvi. I valori in base ai quali si ottiene il coefficiente prendono spunto da parametri relativi alla speranza di vita nel nostro paese e i tassi di interesse: questi sono tutti parametri periodicamente aggiornati dal Ministero delle Finanze. Logicamente più avanti con gli anni è il venditore, maggiore sarà il prezzo che l’aspirante acquirente dovrà pagare. Allo stesso modo maggiore risulterà la tassazione attuata sulla compravendita nel caso in cui questa si dovesse concretizzare.
A chi spetta sostenere le spese?
Molto semplicemente, colui che vende la nuda proprietà e l’acquirente, se dovessero concretizzare l’accordo e quindi arrivare alla stipula del contratto si suddivideranno le spese come segue: il primo dovrà sostenere tutte le spese che rientrano tra quelle definibili come ordinarie, mentre il secondo si dovrà fare carico di quelle straordinarie.
Quali sono i vantaggi della nuda proprietà?
Il ricorso a questo istituto è vantaggiosa sia per chi vende sia per chi acquista. Per chi vende i vantaggi sono, sintetizzando, di due tipi: da un lato si conserva il diritto di vivere nella propria abitazione, acquisendo lo status giuridico di usufruttuario. Dall’altro lato si ha modo di ottenere subito della liquidità, utilizzabile per i motivi che possono essere i più svariati.
Chi acquista sfrutta invece il vantaggio di poter diventare proprietario di una casa nella quale in un futuro più o meno vicino si potrà andare a vivere o che si potrà affittare e di riuscire a raggiungere l’agognato status di proprietario di casa sborsando una cifra inferiore a quella che avrebbe dovuto richiedere ad una banca nel caso di mutuo per l’acquisto della piena proprietà. Ciò significa che chiedere un mutuo per acquistare la nuda proprietà risulterà più semplice rispetto al richiederne uno per acquistare la piena proprietà.