Dinanzi alle difficoltà delle famiglie a contrarre un mutuo, alla crisi mondiale dei mutui subprime e del settore real estate, gli operatori creditizi hanno dovuto necessariamente ingegnarsi per trovare una formula commerciale di successo che leghi i vantaggi di mutuo con quelli derivanti della locazione, dato che negli ultimi anni, la maggior parte delle famiglie predilige ricorrere all’abitazione in affitto. Dal felice connubio derivante dal desiderio di abitare un immobile subito, senza attendere l’esperirsi di tutte le pratiche burocratiche alla base di un mutuo, e la possibilità di pagare tramite canoni mensili il bene immobile, è nata nel mondo anglosassone la formula commerciale del rent to buy, importata solo recentemente nel mondo latino. Il Rent to buy è stato pensato per consentire ai consumatori di acquistare casa in un momento di difficoltà economica e di accesso al mercato del credito e di consentire ai costruttori di evitare beni invenduti. Questa forma contrattuale consente a chi ha intenzione di comperare un immobile ma ha ridotte disponibilità liquide, la possibilità di dimorare immediatamente nell’abitazione, a fronte del pagamento di un canone considerato come acconto sul prezzo di vendita. Per il proprietario dell’immobile c’è la possibilità di garantirsi la vendita anche in un momento di stagnazione del mercato immobiliare. Il decreto Sblocca Italia ha inserito l’utilizzo di questo contratto nel panorama creditizio italiano, venendo ad introdurre un prodotto creditizio molto appetibile per i consumatori del credito e per il venditore.
Formula del “Rent to buy”: di cosa si tratta e come funziona nella prassi commerciale
Il Rent to Buy è un contratto introdotto nel nostro ordinamento legislativo dal recepimento del Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014): si tratta di uno strumento recente, ancora poco utilizzato in Italia che, soprattutto in un momento di crisi economica come quello in cui stiamo vivendo, può costituire un’opportunità unica per chi desidera comprare casa ma non dispone subito della liquidità necessaria. Con il rent to buy infatti l’acquisto avviene in un secondo tempo ma la disponibilità dell’immobile è immediata, a fronte del pagamento di un canone di cui una parte è da imputare all’utilizzo e un’altra al prezzo finale di vendita in caso di conferma da parte del conduttore-acquirente.
Gli elementi caratterizzanti del Rent to Buy per il conduttore sono:
- l’immediata concessione, da parte del proprietario, dell’utilizzo dell’immobile;
- l’obbligo di pagare un canone costituito da due diverse componenti: quella destinata al pagamento;
- il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto;
- la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto.
Nella prassi commerciale ed operativa, il rent to buy si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):
- la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore. Quest’ultimo ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);
- la seconda fase, quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, è invece solo eventuale; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto.
Quindi tutto dipende dalla decisione che sarà assunta dal conduttore, per cui:
- se egli deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto medesimo;
- se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo.
Nel contratto del Rent to buy dovranno essere necessariamente specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.