Un’importante scelta nella nostra vita è quella di riuscire ad acquistare la casa dei nostri sogni dove poter vivere; di certo si tratta di una decisione economica non indifferente ed impegnativa, oltre che onerosa. E sì, perchè richiedere un mutuo ipotecario non è di certo una passeggiata, è una procedura che richiede del tempo ed investimento di risorse, si devono seguire oculatamente gli step necessari e burocratici per ottenere con successo il mutuo ideale e “customizzato” in base ai nostri fabbisogni creditizi. Cartelloni pubblicitari per strada, spot televisivi, mutui on line… con tutta la pubblicità fisica e su Internet che c’è, sembra che le banche e le società finanziarie siano disposte ad erogare mutui a tutti. In realtà, la concessione del prodotto mutuo non è così scontata e non è semplice da ottenere.
Una volta scelta l’abitazione dei nostri sogni ed adatta alle nostre tasche, se non si è in possesso della liquidità sufficiente, si deve necessariamente richiedere un mutuo ipotecario rivolgendosi ad un istituto di credito, ad un mediatore creditizio o ad una società creditizia o finanziaria. Per poter ottenere il mutuo è necessario fare un compromesso o una promessa di vendita, un accordo formale tra le parti che consente di avere in mano uno strumento giuridico utile che ci consenta di fare un piano di ammortamento del mutuo che vogliamo ottenere. Ciò permette di capire di quale somma abbiamo necessità, la banca o ogni altro intermediario del credito ci chiederà di compilare un questionario che contiene ogni informazione di tipo finanziaria che permetta allo stesso operatore creditizio di fare una valutazione del nostro merito creditizio e di quanto siamo in grado di produrre stabilmente reddito per onorare il debito contratto. Vediamo in questa guida che cos’è il compromesso o la promessa di vendita.
Contratto preliminare di compravendita di un immobile
Il contratto preliminare di compravendita di un immobile o compromesso è un accordo tra venditore e compratore, attraverso cui entrambe le parti si impegnano formalmente a stipulare un definitivo contratto di compravendita. Il contratto preliminare obbliga entrambi i soggetti sottoscrittori e prevede che il soggetto acquirente versi una caparra confirmatoria in favore del soggetto venditore. Il preliminare per la compravendita di un bene immobile deve essere redatto in forma scritta come atto pubblico o scrittura privata e deve contenere tutti i requisiti di un contratto di vendita. Essendo un contratto, deve contenere tutti gli elementi essenziali di un negozio giuridico (articolo 1325 cod. civ.): formazione dell’accordo negoziale, delle ipotesi in cui esso debba rivestire uno speciale formalismo ad substantiam, dell’elemento causale nonchè dell’oggetto dello scambio.
Contratto preliminare di compravendita: elementi principali della vendita
Il contratto preliminare deve indicare gli elementi essenziali della vendita quali il prezzo e l’immobile da acquistare, l’indirizzo del bene e una precisa descrizione dello stesso (piano in cui si trova, stanze, mq). È fondamentale che il compromesso contenga i dati catastali del bene immobile: da luglio 2010 gli immobili oggetto di transazione commerciale sono subordinati anche alla conformità delle planimetrie catastali depositate presso il registro catastale. Qualora si verifichi un’irregolarità catastale, il soggetto venditore ha l’obbligo di regolarizzare la posizione prima della data della stipula del rogito notarile. L’obbligo dell’attestato di certificazione energetica sussiste anche per la stipula del compromesso.
Caparra e acconto prima del rogito notarile
La caparra confirmatoria è una garanzia ovvero l’importo in denaro che, al momento della conclusione del preliminare, la parte acquirente versa al venditore a conferma dell’impegno assunto e, nel momento di trasferimento del bene immobile, la caparra viene detratta dal prezzo di vendita. Nel caso in cui la compravendita non si perfezionasse per colpa del soggetto acquirente, il soggetto venditore ha diritto a tenere la caparra a titolo d’indennizzo; qualora il venditore ci ripensi, dovrà restituire al potenziale acquirente il doppio della caparra.
Può essere previsto poi il pagamento di un acconto prima del rogito; in tale caso, il compromesso deve indicare le scadenze, in che modo e dove le rate devono essere versate. Importante specificare nel compromesso se le somme versate prima del rogito fungano da caparra o da acconto. Inoltre, nel compromesso possono essere inserite le clausole accessorie come il termine di tempo entro cui si deve provvedere alla stipula del rogito notarile.
Trascrizione del compromesso
Per non incappare nei casi in cui il soggetto venditore venda lo stesso immobile ad altre persone, si può ricorrere alla trascrizione che consiste nell’iscrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari. La trascrizione del compromesso può essere eseguita dal notaio che ha autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula.
Vi consigliamo di leggere questo articolo per un approfondimento sugli adempimenti e sulla tassazione del compromesso (e del rogito).