Estinzione parziale e totale di un mutuo: quali sono i conteggi?

Dice l’articolo 40 del Testo Unico Bancario che è possibile richiedere anticipatamente l’estinzione parziale o totale del mutuo stipulato, anche se alcune banche possono non concederla prima che siano trascorsi almeno 18 mesi dalla sua accensione, cosa che va segnalata nel contratto di stipula. Bisogna sapere come effettuare il conteggio dell’estinzione anticipata.

Estinzione parziale e totale

L’estinzione parziale si ha quando si versa della liquidità aggiuntiva rispetto alle rate mensili ordinarie, che va poi scalata dal capitale residuo e non obbliga al pagamento di interessi su quella somma con il vantaggio della riduzione della durata complessiva del contratto o dell’importo della rata mensile, maggiore in proporzione alla frazione di debito estinta ed alla quota residua complessiva. L’estinzione totale invece si ha quando si paga completamente la quota di capitale residuo chiudendo il debito con la banca con il versamento di ulteriori costi amministrativi e di dietimi giornalieri, ossia di interessi maturati nel periodo tra il pagamento dell’ultima rata ed il giorno in cui si va ad estinguere definitivamente il mutuo, con il pagamento di eventuali penali. Nel conteggio dell’estinzione anticipata bisogna tenere conto di tutti questi elementi.

Decreto Bersani

Il Decreto Bersani del 2007 ha stabilito che per i mutui stipulati dopo il 02/02/2007 non è prevista alcuna penale in caso di estinzione anticipata, purchè il mutuo sia stato stipulato per l’acquisto di un immobile ad uso abitativo, la sua ristrutturazione o l’acquisto o ristrutturazione di un immobile destinato allo svolgimento di attività lavorative. Per procedere al migliore calcolo del costo di estinzione anticipata, comunque, eliminando il fattore penale, esistono metodi semplificati per effettuare correttamente la valutazione. Esistono calcolatori online per determinare il conteggio dell’estinzione anticipata parziale o totale del mutuo, considerando anche il rendimento implicito ossia la reale opportunità o meno e l’effettivo risparmio.

Conteggio dell’estinzione parziale

Per effettuare il conteggio dell’estinzione anticipata parziale del mutuo si deve dedurre la somma versata per anticipare parzialmente l’estinzione dal residuo del mutuo da versare, ricalcolando poi la rata in modo proporzionale alla somma versata per l’estinzione. Ad esempio: si versano 10000 euro per estinguere un capitale residuo di 50000 euro con rata di 500 euro, quindi si deve effettuare il calcolo basato sul 20% (quota estinta da 10000/50000) e sull’80% (debito residuo da 40000/50000), ottenendo una rata ricalcolata di 400 euro, ossia la vecchia rata moltiplicata per la quota di debito residuo che è l’80% (500 * 80%). In alternativa si può mantenere la stessa rata ma ridurre la durata del rimborso residuo, abbattendo concretamente il debito in coincidenza con il versamento di una rata.

Conteggio dell’estinzione totale

Per effettuare il conteggio dell’estinzione anticipata totale del mutuo, si deve considerare la somma residua da rimborsare, aggiungervi la penale di estinzione, i costi amministrativi ed i dietimi giornalieri calcolati al tasso del mutuo moltiplicando il debito residuo per il numero dei giorni ed il tasso giornaliero: Ad esempio: al 31/03 esiste un debito residuo di 30000 euro, il 25/04 si decide di estinguerlo, il tasso è del 5%, la penale di estinzione è pari all’1%, quindi si deve sommare il debito residuo (30000 euro) con la penale (30000 *1% = 300 euro), i dietimi (30000 * 25 giorni * 0,0137% che è il tasso giornaliero), le spese amministrative (tra 30 e 60 euro), per ottenere quindi 30432,75 oppure 30462,75 euro.

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