In cosa consiste la mortgage insurance?

Con il termine “mortgage insurance” (MI) si intende il mutuo fondiario, ossia un finanziamento che consente, tramite la presentazione di garanzie integrative come la polizza fideiussoria, di ottenere un importo superiore all’80% del valore di un immobile da acquistare, giungendo ad un prestito del 100% dell’importo. La polizza è proprio il mortgage insurance, che ha una durata non inferiore ai 18 mesi ed è di medio-lungo termine. Esistono diversi simulatori online, come “Webank”, che permettono di fare un preventivo. Di fatto si va ad evitare i rischi connessi all’insolvenza successiva alla concessione dei mutui da parte delle banche, cosa che in Germania ha condotto ad un prelievo forzoso da parte dello Stato nei confronti degli istituti creditizi.

Vantaggi del mortgage insurance

I vantaggi del mutuo fondiario consistono: nella riduzione della somma ipotecata in proporzione al decrescere del debito del residuo, dal momento che una volta che si è estinto parte del debito con la banca si può ridurre l’ipoteca sulla casa ed ottenere maggiori garanzie; nel dimezzamento dell’onorario del notaio, dato che esso viene stabilito sulla base del valore dell’immobile e non è necessario cancellare l’ipoteca del mutuo fondiario alla scadenza del finanziamento procedendo con un altro atto del notaio; nella possibilità di estinguere il mutuo in modo parziale o totale, sulla base della disponibilità economica e dei desideri personali; nella tempistica più lunga in caso di azione legale da parte della banca causata dal ritardo nel pagamento delle rate.

Opportunità per le banche

La mortage insurance è una forma di copertura di prima perdita in grado di limitare il livello di rischio assunto dalla banca sul portafoglio mutui, che sostiene oltre alle banche anche i clienti che non si orienterebbero altrimenti verso forme di prodotti finanziari che necessitano di una liquidità iniziale o che si orienterebbero verso altre forme di investimento, generando in tal modo nuovi target. Altro vantaggio importante è costituito dalla possibilità offerta alle banche di ridurre l’importo delle riserve complessive di capitale che esse dovrebbero possedere per coprire il rischio sui mutui, cosa fondamentale in caso di stress test come è stato il caso delle banche tedesche valutate dalla Banca Centrale Europea.

Possibilità per i mutuatari

Una mortgage insurance offerta da una società assicurativa il cui rating sia almeno “AA” è solitamente accettata dagli investitori come forma di “credit enhancement” nelle operazioni di vendita e di trasferimento di portafogli di mutui, incluse cartolarizzazioni e covered bonds. Infine, un ultimo vantaggio da non sottovalutare è quello per i mutuatari, ossia la riduzione della tempistica necessaria all’acquisizione della proprietà dell’immobile, la maggiore esposizione finanziaria disponibile pari a quella di un affitto, l’aumento del numero di opzioni disponibili per l’investimento del denaro. Ovviamente non tutti i costi possono essere anticipati con il mortgage insurance, rimangono infatti le spese iniziali del mutuo, ossia le spese di istruttoria, quelle di perizia dell’immobile, quelle dell’assicurazione, quelle notarili per gli atti di mutuo e di compravendita.

Limiti nel mortgage insurance

Con la concessione del 100% del valore dell’immobile e la mortgage insurance si fa riferimento al valore minore tra il prezzo dichiarato dall’acquirente riportato nel compromesso di acquisto ed il valore di perizia tecnica. L’importo massimo concesso è di 200000 euro, la durata massima è di 20 – 25 anni, la rata massima non può superare il 25 – 30% del reddito mensile netto dei richiedenti, le analisi istruttorie sono particolarmente approfondite sulla situazione reddituale al fine di evitare il rischio di “default”, ossia di mancato rimborso del prestito al 100%; gli spread sono notevolmente più elevati rispetto a quelli dei mutui tradizionali e si richiedono garanzie aggiuntive in forma di sottoscrizione di una o più polizze assicurative integrative, quali una polizza fideiussoria, una contro la perdita del posto di lavoro, una per l’invalidità temporanea od una polizza vita.

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