Il Loan To Value: guida al prestito Loan To Value, cos’è e caratteristiche

Nel settore dei mutui assume particolare importanza determinare il Loan to Value (tra gli addetti ai lavori viene comunemente utilizzato l’acronimo LTV). Che cosa significa questa espressione? Il Loan to Value indica il rapporto esistente tra il capitale richiesto per un mutuo ed il valore dell’immobile posto a garanzia del mutuo.

Perché è importante stabilire il Loan to Value e cosa comporta la sua determinazione?

La determinazione del Loan to Value assume particolare importanza allo scopo di determinare quanto denaro è possibile ottenere dalla banca anticipatamente rispetto alla fase dell’istruttoria del mutuo; questo fatto riveste una grande importanza nella gestione ed erogazione dei mutui ipotecari.

Innanzitutto occorre precisare che bisogna stabilire il valore dell’immobile posto a garanzia del mutuo; verrà nominato un perito di fiducia della banca, che avrà il compito di visionare e valutare l’immobile al fine di rilasciare adeguata documentazione attestante il valore commerciale del bene immobile.
Ottenuto questo valore, lo si confronta con il prezzo originario di acquisto dell’immobile stesso e solitamente si prende in considerazione il valore più basso tra i due.
Avendo in questo caso determinato questa cifra, si può arrivare a determinare il Loan to Value rapportando l’importo del mutuo con il valore dell’immobile.
In linea di massima, si può tranquillamente affermare che più sarà alto il Loan to Value, espresso in termini percentuali, maggiore sarà il tasso di interesse applicato al mutuo dalla banca erogatrice del prestito.

Loan to Value comunemente praticati dalle banche sui mutui

In condizioni di mercato normali, le banche solitamente applicano un Loan to Value massimo oscillante tra il 70% e l’80% sul valore dell’immobile posto a garanzia del mutuo.
Questa soglia di guardia è molto importante in una nazione come l’Italia, paese in cui in caso di insolvenza del debitore per esigere il credito per vie legali bisogna attendere mediamente sette anni.
Analizzando questo concetto, si intuisce facilmente che il margine discrezionale applicato dal Loan to Value risulta essere la principale tutela del capitale della banca.
Se la situazione dovesse degenerare, la banca sarebbe costretta a pignorare l’immobile e metterlo all’asta, ma grazie ad un Loan to Value del 70-80% rientrerebbe con maggiori probabilità in possesso del capitale erogato, degli interessi (compresi quelli di mora) e delle ingenti spese legali.

Loan to Value e tassi di interesse

Riprendendo l’esempio sopra esposto, un Loan to Value dell’80% rappresenta di solito il tetto massimo erogabile dalle banche, che hanno la facoltà anche di arrivare in determinati casi a Loan to Value del 95% e perfino del 100%.
I Load to Value più frequentemente praticati sono:

  • LTV dal 50% al 60%, in questa fascia percentuale le banche applicano sul mutuo un tasso di interesse particolarmente favorevole ed agevolato, in quanto si sentono fortemente protette dal valore dell’immobile a fronte di una bassa percentuale di prestito erogato;
  • LTV dal 70% al 80%, con questi valori le banche sono propense ad applicare i normali tassi di interesse e le condizioni standard;
  • LTV dal 95% al 100%, tassi solitamente maggiorati rispetto ai tassi normali, per compensare i più elevati rischi e coprire gli eventuali costi di una polizza fideiussoria a tutela delle quote eccedenti all’LTV dell’80%.

A conclusione di quanto detto, si può affermare che prima di procedere alla stipulazione di un mutuo è consigliabile rapportare attentamente i Loan to Value proposti con i tassi di interessi praticati. Questa ricerca va fatta attraverso varie fonti, sia tramite il canale web, sia recandosi direttamente in banca, allo scopo di trovare il giusto compromesso per stipulare il mutuo più adeguato alle proprie esigenze.
E’ legittimo affermare, infine, che spesso rinunciando a qualche punto percentuale di Loan to Value, si riescono a risparmiare diverse migliaia di euro di interessi bancari.

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