Mutui sulla nuda proprietà: vantaggi e svantaggi

Nel corso di questi ultimi anni di pressante crisi economica, di mutamenti contestuali evidenti e di non scarsa importanza che hanno colpito tenacemente il mercato immobiliare, i soggetti diversi dagli acquirenti dell’abitazione hanno perseguito una strategia d’investimento sulla nuda proprietà a vantaggio dei figli, familiari e conoscenti stretti. Nuove prospettive di contesto e di scenario macroeconomico hanno comportato l’insorgere di una serie di rinnovate problematiche sul mercato creditizio ed immobiliare, tali da rendere gli operatori del settore più abili e sempre più pro-attivi nel riconoscere e mettere in atto i prodotti e le soluzioni creditizie migliori, reperibili sul mercato, in conformità alla disciplina normativa ed alle esigenze dei consumatori.
Si deve notare che ottenere un mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto di un bene immobile, in regime di nuda proprietà, è in questo momento storico complicato e quasi impossibile. Le motivazioni alla base di queste difficoltà, di non poco conto, sono ascrivibili alla reticenza degli istituti di credito ed alle società finanziarie di erogare i mutui sulla nuda proprietà: il rischio di mercato che va ad impattare notevolmente sul valore d’acquisto della nuda proprietà, una percentuale del valore derivante dalla perizia di stima del bene immobile, decrementa con l’invecchiamento del soggetto che concede la nuda proprietà. Il rischio insito nell’operazione di finanziamento aumenta con l’incremento della durata temporale del contratto, in quanto il valore dell’immobile potrebbe svalutarsi ed essere inferiore all’importo finanziato e concesso dall’istituto di credito o dalla società finanziaria.

Nuda proprietà: tutto quello che c’è da sapere e i vantaggi

La nuda proprietà non è altro che il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto: vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma permane il diritto di vivere nell’abitazione vita natural durante. Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e di godere dell’abitazione per tutta la vita dell’usufruttuario, incassando subito una somma che lo può aiutare a vivere al meglio oppure aiutare i suoi figli a comprare una casa e/o avviare un’attività imprenditoriale. Chi compra la nuda proprietà acquista un bene immobile oggi, a prezzo di mercato, in base alla variabile anagrafica del soggetto usufruttuario: durante il periodo in cui il soggetto usufruttuario conserva il diritto di permanere nell’immobile, la nuda proprietà si rivaluta per l’incremento del valore di mercato (fair value) dell’immobile e per l’invecchiamento del soggetto usufruttuario.

L’usufruttario, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’utilizzo e di rimanere nell’abitazione per tutta la vita o per un periodo determinato sottoscritto e pattuito in fase contrattuale; il soggetto può essere una singola persona oppure anche due coniugi. L’usufruttuario può esercitare l’opzione di voler concedere in locazione l’immobile o vendere l’usufrutto a terzi nei limiti  e nei vincoli previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà. L’usufrutto è trasferibile a soggetti terzi nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, oppure anche in seguito ad accordi formalizzati in fase post-vendita.

Nuda proprietà: svantaggi

La concessione del mutuo da parte degli istituti di credito al compratore comporta l’insorgenza di un rischio la cui entità viene a dipendere in modo proporzionale al fattore temporale: più trascorre il periodo di tempo e più il valore del bene immobile decresce per effetto dell’usura abitativa e della svalutazione del bene, a causa delle instabili ed incerte condizioni del mercato immobiliare, soprattutto in un momento di crisi economica come quello in cui viviamo.

Inoltre, si aggiunge il fatto che i costi fiscali sono più onerosi rispetto a quelli riservati ai mutui per l’acquisto della prima casa, ben si comprende dalla circostanza di come il mutuo sulla nuda proprietà comporti problemi e rischi non solo per gli istituti di credito, ma anche per chi decida di ricorrere a questa forma di compravendita. Le spese di manutenzione ordinaria dell’immobile sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale); il soggetto usufruttario è tenuto a mantenere l’abitazione in buono stato, senza riportare danni o modifiche all’insaputa del nudo proprietario. Le spese straordinarie sono sempre a carico del nudo proprietario; il pagamento dell’IMU è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale come sancito all’articolo 1008 del codice civile che recita: “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito“.

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