Mutuo prima casa: come scegliere il più conveniente

La scelta del mutuo, finalizzato all’acquisto dell’abitazione, è indubbiamente una scelta molto importante perché condizionerà per un lungo periodo di tempo la vita del  contraente.  Districarsi nel mondo delle offerte che appaiono, per lo più molto competitive tra loro, sicuramente non è facile se non si individuano parametri certi ai quali riferirsi che sono i seguenti:

Il tasso

Non TAN (tasso nominale) a cui fanno riferimento gli accattivanti messaggi pubblicitari, ma il TAEG che è il tasso annuo effettivo globale e tiene conto davvero della globalità delle spese, infatti oltre al TAN (Tasso nominale annuo), include le spese di istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie, imposte, polizze incendio, scoppio e vita, incasso rate ecc., che variano da banca a banca e confrontarle, determinando la rata, fornisce l’esatta percezione del possibile risparmio.

Spese di istruttoria

richieste per istruire la pratica e determinare la fattibilità dell’erogazione del mutuo. In caso di domande respinte, non devono essere corrisposte. Variano ovviamente da banca a banca e vanno da un minimo dello 0,20% allo 0,50% dell’importo del mutuo erogato e vengono detratte dall’importo del mutuo che la banca andrà a erogare.

Spese di perizia

parcella del professionista che effettua la perizia, che sarà fondamentale per l’erogazione del mutuo. Varia da 200 a 300 euro a cui andrà aggiunto l’importo dell’IVA e il contributo della Cassa Previdenza (dal 2% al 4% secondo la categoria).

Notaio

E’ indubbiamente la spesa più onerosa e varia da 2.000 a 3.000 euro in relazione della regione geografica, del tariffario e dell’iscrizione dell’ipoteca. Il notaio lo sceglie l’acquirente.

Imposta

Si calcola in ragione dello 0,25% dell’importo del mutuo prima casa e sale al 2% in caso il mutuo necessiti per acquisto seconda casa o ristrutturazione della stessa.

Polizza incendio e scoppio

Obbligatoria la sottoscrizione e grava in misura quasi irrilevante, circa 50 euro annui, a meno che l’istituto di Credito non richieda la liquidazione preventiva di tutto l’importo relativo alla durata del mutuo (50 euro x numero anni mutuo).

Polizza vita

Facoltativa in ragione dell’età dei richiedenti il mutuo. “Tranquillizzante” per coloro che sono monoreddito e, prima della scadenza del mutuo,  compiranno 65/70 anni.

Incasso rate

Generalmente, quando si effettuano i pagamenti allo sportello, la banca applica una commissione da 1 a 3 euro.

Altra scelta che potrebbe rivelarsi altamente condizionante nel tempo è l’opzione del tasso fisso o variabile. Allo stato attuale è molto conveniente il tasso fisso perché è basso e assicura, nel tempo, la costanza della rata, al riparo quindi delle variazioni legate all’andamento del mercato che, invece, condiziona il mutuo a tasso variabile. Una scelta prudente ma efficace, in caso dell’opzione a tasso variabile è il mutuo variabile con Cap dove si determina, a priori, l’importo della rata massima a cui si potrà arrivare in caso di rialzo dei tassi.

Infine, la possibilità di rinegoziare o surrogare il mutuo a condizioni più vantaggiose. Generalmente non ci dovrebbero essere limiti minimi di tempo per effuare questa operazione, tuttavia, le banche, in via prudenziale, non offronto tale possibilità a clienti la cui data di stipula sia inferiore a due anni. Con il decreto Bersani del febbraio 2007, si è stabilito che la surroga deve avvenire in maniera completamente gratuita e con costi pari a zero per il cliente che la effettua. Ciò che spinge un cliente a richiederla, è la possibilità di migliorare le condizioni relative al mutuo accesso, normalmente surrogandolo a un tasso più competitivo con conseguente risparmio complessivo sull’importo finale restituito o per passare da un tasso variabile a un tasso fisso e/o viceversa. L’importo che la nuova banca andrà a erogare sarà pari al debito residuo al momento della surroga e l’ipoteca accesa originariamente verrà trasferita a favore della nuova banca. Teoricamente la surroga può essere richiesta dal cliente ogni volta che lo stesso lo desideri e individui soluzioni più convenienti e confacenti alla propria situazione personale. In realtà, poiché i costi sono e rimangono a carico delle banche, la tendenza di queste ultime è quella di non concedere allo stesso nominativo per lo stesso mutuo più surroghe. Differente invece è la rinegoziazione che avviene all’interno della stessa banca ove si è acceso il mutuo ma a condizioni più vantaggiose per il cliente. Anche per questa operazione il richiedente  non dovrà sostenere alcun costo per l’istruttoria della pratica e per il notaio.

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