Mutuo e ipoteca sulla prima casa: tutto ciò che c’è da sapere

La scelta del mutuo rappresenta una delle decisioni più importanti quando si effettua l’acquisto dell’immobile, soprattutto se il mutuo riguarda la prima casa.

In particolare i principali tipi di tassi applicati al mutuo riguardano:

  • Mutuo a tasso fisso: In tale caso la rata del mutuo resterà sempre la stessa per l’intera durata del mutuo, ma lo svantaggio è quello che non è possibile beneficiare di eventuali riduzioni del mercato dei tassi. In genere le spese per un mutuo a tasso fisso sono superiori rispetto ad un mutuo a tasso variabile, tenuto conto del vantaggio di avere una rata di importo costante;
  • Mutuo a tasso variabile: In questo caso il tasso di interesse potrà oscillare rispetto al tasso inizialmente previsto, oscillazioni determinate dal mercato dei tassi di interesse. Il tasso variabile dovrà essere scelto da chi vuole un tasso in linea con il mercato e che da chi ha la possibilità di sostenere incrementi, anche significativi, dell’importo della rata di mutuo;
  • Mutuo a tasso misto: Il tasso può essere cambiato da fisso a variabile (o viceversa) in base a particolari condizioni stabilite dal contratto. In genere tali tipi di debiti hanno un costo maggiore rispetto ai mutui tradizionali, in quanto consentono una maggiore flessibilità;
  • Mutuo a due tipi di tasso: Il finanziamento viene suddiviso in due pari, una seguirà l’andamento del tasso fisso, mentre una altra avrà una componente variabile. Tale tipo di finanziamento rappresenta comunque una via di mezzo tra il mutuo a tasso fisso ed il mutuo a tasso variabile;

Una delle prime decisioni riguarda il tipo di tasso (che potrà essere fisso, variabile, misto, ecc.). La scelta di un tipo in luogo di un altro potrà comportare vantaggi o svantaggi, anche in relazione alla particolare congiuntura economica ed in relazione alle condizioni di mercato che vengono a crearsi .

Oltre al tipo di tasso occorrerà anche verificare quali sono i tassi e le condizioni che vengono proposte dai vari intermediari creditizi (infatti le proposte effettuate dalle varie banche possono variare, anche significativamente). In particolare occorrerà informarsi soprattutto in relazione alle offerte effettuate su:

  • Piano di ammortamento proposto;
  • Le singole spese che sono addebitate al contribuente;
  • Il TAEG (ossia il tasso globale applicato);
  • I tempi necessari per ottenere la concessione del mutuo;
  • Le varie agevolazioni fiscali previste (ad esempio la detrazione fiscale riconosciuta qualora il mutuo sia necessario per l’acquisto di una abitazione da adibire a prima casa);
  • Spread – è il costo (commissione) dovuto alla banca e va sommato al tasso per ottenere il tasso definitivo.

Spese da sostenere per l’erogazione

Al tasso di interesse stabilito (eurirs per i mutui a tasso fisso o euribor per i mutui a tasso variabile) occorrerà aggiungere alcune spese che sono:

  • Spese del notaio per redigere il contratto  e spese per la trascrizione dell’ipoteca;
  • Spese di perizia richieste per la valutazione dell’immobile;
  • Spese da corrispondere all’intermediario per le spese di istruttoria;
  • Costi del premio di assicurazione per la copertura di eventuali danni all’immobile;
  • Spese di incasso rata;
  • Eventuali altri spese.

Documentazione e analisi preliminare effettuata dall’istituto di credito

Preliminarmente l’istituto di credito si occupa di effettuare una verifica preventiva per quanto riguarda il reddito, il patrimonio e le opportune garanzie fornite dal cittadino che inoltra la richiesta del finanziamento.  In generale i documenti che devono essere prodotti sono (anche se ogni istituto di credito richiede dei documenti in particolare):

  • Informazioni anagrafiche di chi richiede debito, ovvero età, generalità anagrafiche (nome, cognome, ecc.), stato civile, convenzione patrimoniale tra coniugi, ecc.;
  • Qualora il richiedente sia un lavoratore dipendente occorrerà produrre la dichiarazione del sostituto di imposta inerente il reddito erogato, la tassazione e copia del modello CUD rilasciato;
  • Qualora il richiedente sia un lavoratore autonomo occorrerà fornire la ultime dichiarazione dei redditi, e l’attestato della locale CCIAA che conferma l’iscrizione;
  • Informazioni inerenti l’immobile oggetto di acquisto (planimetria, visura catastale, dichiarazione di successione, ecc.)

Tasse ed imposte inerenti i contratti

Sull’erogazione del credito sarà dovuto anche un importo a titolo di imposte. La somma da pagare sarà pari allo 0,25 % dell’ammontare complessivo erogato qualora il mutuo sia erogato per l’acquisto di una prima casa, mentre sarà pari al 2 % nel caso di acquisto di un immobile seconda casa. In genere la banca richiede una ipoteca sull’immobile, ossia una garanzia che il debito venga ripagato (nel caso le rate non vadano a buon fine la banca richiederà a titolo di pagamento l’immobile). L’ipoteca in genere accordata è pari al doppio del valore del mutuo concesso.

Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è il piano rateale con cui si rimborsa il debito all’istituto di credito. La rata corrisposta alla banca si compone di quota capitale (importo del capitale restituito) e quota interessi (quota di interessi restituita).

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