Tassi mutui: tipologie, modalità di calcolo e vantaggi dell’Euribor

La disciplina relativa ai mutui è contenuta nel Codice civile all’articolo 1813 e seguenti, oltre che nel Testo Unico in materia bancaria e creditizia, recepito mediante il Decreto lgs. 1993 n.385; notevole rilevanza possiedono anche gli usi e le prassi commerciali del settore, per la conoscibilità dei quali si può fare riferimento alle Norme uniche bancarie. Secondo la disciplina giuridica, il mutuo è un contratto reale con effetti reali. dato che possiede una duplice valenza: il contratto di mutuo si perfeziona soltanto in seguito alla consegna materiale della cosa che ne è l’oggetto contrattuale e l’efficacia reale allude al fatto che la conclusione dell’accordo (accompagnata dalla traditio della res) è produttiva dell’effetto legato al passaggio di proprietà della cosa che, già in capo al soggetto mutuante, viene ad essere trasferita al mutuatario (art. 1814 codice civile). Per quanto concerne alla pretesa unilateralità del contratto di mutuo, la disciplina allude meramente ad una struttura soggettiva composta da una parte soltanto. L’unilateralità è sinonimo del fatto che, successivamente alla traditio delle cose mutuate, l’unica obbligazione è quella di restituire le cose, obbligazione che grava sul soggetto mutuatario. Tra le decisioni di natura economica per la famiglia, il mutuo è forse la più importante, per questo prima di prendere una decisione in merito, occorre conoscere in dettaglio la disciplina giuridica e la prassi commerciale.

Mutui: come scegliere l’importo e la durata del piano di ammortamento?

Prima questione concernente la scelta e l’opzione per un mutuo piuttosto che per un altro, concerne il massimo plafond che occorre richiedere in base alle vostre esigenze di liquidità finanziaria e creditizia. Premessa indispensabile è quella di non limare troppo l’importo dato che il  mutuo è il finanziamento meno costoso di tutti, nonché l’unico fiscalmente detraibile; quindi, può essere vantaggioso beneficiare dei vantaggi fiscali, delle condizioni economiche poco esose e dei saggi di interesse al momento applicabili. E se si è ecceduto nella richiesta dell’importo a titolo di mutuo? Nessun problema: la quota superflua ed in eccesso può essere rimborsata senza penali, risparmiando sulla quota degli interessi legali che deve essere restituita con quella concerne il capitale. Correlato all’importo del mutuo è anche la durata del piano di ammortamento; in letteratura accademica e nella prassi commerciale, si sono consolidate nel tempo due diverse filosofie di pensiero: la prima tesi suggerisce di rimborsare il mutuo contratto nel più breve arco di tempo possibile, in modo da risparmiare sui saggi d’interesse sul mutuo mentre, la seconda tesi ritiene che la durata del debito ed il rimborso del mutuo deve essere lungo per incidere il meno possibile sulla qualità della vita, in particolare se si tratta di un piano di ammortamento detto “alla francese”. La valutazione della durata del piano di ammortamento del mutuo è ovviamente soggettiva, ma la seconda teoria garantisce maggiore flessibilità dato che con il piano “alla francese” le quote di interessi sono particolarmente elevate nei primi anni di rimborso mentre, con il passare del tempo, la rata sarà costituita da una maggiore quota di capitale piuttosto che dagli interessi legali. La durata ideale del mutuo sembra essere quella che permette di pagare una rata sostenibile con la minima fatica possibile, evitando di estendere il rimborso del debito fino ad ottenere riduzioni insignificanti.

Mutui: saggio fisso o variabile?

Sulla scelta del saggio d’interesse da applicare al contratto di mutuo ipotecario, occorre tenere in debita considerazione del fatto che la stragrande maggioranza delle famiglie italiane preferiscono sempre i mutui a tasso fisso, la cui rata è di importo uguale per tutta la durata del mutuo e non subirà variazioni a causa delle condizioni di variabilità del mercato finanziario. Il tasso fisso del mutuo viene computato come somma di due elementi: l’indice di riferimento per questa tipologia di mutui è chiamato IRS o Interest Rate Swap (indice rilevabile quotidianamente sui mercati finanziari europei, disponibile per le diverse durate del mutuo a 5, 10, 15, 20, 25 e 30 anni) e lo spread ovvero il differenziale applicato dalla banca. Dato che l’IRS e lo spread sono rilevati e fissati al momento della stipula del mutuo da parte del soggetto sottoscrittore, il piano di ammortamento viene ad essere “congelato” e composto di rate di importo uguale per l’intero piano di rimborso.

Vediamo di capire meglio con un esempio pratico di offerta commerciale per un soggetto che intende sottoscrivere un mutuo a saggio fisso di importo 80.000 euro da restituire in 15 anni con un saggio d’interesse applicato del 2%: il piano di ammortamento prevede il pagamento di una rata di importo pari a 514,81 euro, il cui costo totale (capitale + interessi) è pari a 92.665 euro di cui 12.665 euro sono solo la quota di interessi legali. La quota relativamente al pagamento degli interessi nella rata mensile decrescerà a fronte di un incremento di quella concernente il capitale prestato dalla banca. Il mutuo a tasso fisso permette di avere la sicurezza di una rata mensile “senza sorprese”, immutata di mese in mese, ma porta con sé una minore convenienza rispetto ad un mutuo a tasso variabile, meno oneroso.

Nei mutui a tasso variabile il tasso applicato al mutuo viene periodicamente revisionato: il computo si effettua con la semplice addizione: Euribor + Spread dove l’Euribor è il saggio a cui le banche stanno pagando il costo del denaro in quel momento storico. L’Euribor costituisce la componente variabile del tasso e ad ogni revisione dovrà essere nuovamente rilevato; in Italia l’indicizzazione dei mutui a tasso variabile viene fatta soprattutto nei confronti dell’euribor a 1 mese, a 3 mesi e a 6 mesi. La scadenza massima in realtà arriva fino a 12 mesi, ma ci sono durate intermedie di misura notevolmente ridotta, come ad esempio quello a 1 settimana, 15 giorni. Lo spread rappresenta la percentuale che ogni banca decide di aggiungere al costo del denaro quale proprio ricavo. Questo resterà uguale per tutta la durata del mutuo: è perciò evidente che per comparare le proposte a tasso variabile si devono paragonare gli spread. In sostanza, la banca costruisce il tasso finito partendo dal saggio di riferimento (ad esempio un Euribor a 1 mese, o un Irs a 1o anni) e addizionando un importo, espresso sempre in termini di  percentuale, che costituisce lo spread.

Quindi, per fare un esempio, se il tasso euribor a 1 mese è pari allo 0,50%, ed una banca propone un tasso finito del 3%, lo spread applicato è pari a 2,5%. Lo spread viene stabilito dalla banca autonomamente, dato che costituisce il guadagno per il “servizio” offerto ai mutuatari, che si va ad aggiungere all’onere collegato all’approvvigionamento del denaro sul mercato interbancario. Il tasso Euribor è il frutto delle negoziazioni sull’acquisto del denaro che avviene tra le principali banche europee: dato un costo di base, il prezzo del denaro, frutto di queste negoziazioni è dato dall’incontro della domanda e dell’offerta sul mercato creditizio. La volatilità dei mercati non permette al mutuatario, tuttavia, di conoscere con precisione sin dalla sottoscrizione l’importo totale da restituire alla banca: in caso di aumento o diminuzione dell’inflazione, la variazione dell’Euribor (misura del costo del denaro) potrebbe revisionare in modo sostanziale l’importo della rata del mutuo.

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