Mutui, in vigore le nuove direttive EU: regole sui espropri e sospensione delle rate

Ecco tutte le novità recepite con la nuova direttiva EU sui mutui: il 25 febbraio 2016 verrà immortalato come il giorno in cui il Governo si accinse a togliere ai consumatori e alle famiglie le poche tutele, venendo ad apportare la modifica unilaterale delle condizioni ai mutui già erogati, al fine ultimo che la pattuizione sul trasferimento della proprietà dell’immobile a soddisfacimento del debito possa essere introdotta anche in un momento postumo alla stipula del contratto di finanziamento. Il decreto però non si è solo limitato a cancellare il divieto del “patto commissorio”, ma ha conferito la possibilità ai soggetti mutuanti di vendere gli immobili a qualsiasi prezzo per soddisfarsi e recuperare i propri crediti derivanti da un’obbligazione inadempiuta. Alcuna garanzia è stata prevista in favore del soggetto mutuatario, eccetto un generico riferimento alla stima espletata “da un perito scelto dalle parti di comune accordo con una perizia successiva all’inadempimento” e al diritto del consumatore ad avere l’eccedenza eventuale tra il prezzo di vendita del bene immobile ed l’ammontare della restituzione del debito contratto. Se il prezzo di vendita dell’immobile oggetto di ipoteca fosse insufficiente a soddisfare le pretese del soggetto mutuante, “il relativo obbligo di pagamento decorrerebbe dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva”. Da ciò si comprende come nella prassi gli istituti di credito possano svendere i beni immobili oggetti d’ipoteca a prescindere dal loro effettivo valore.

Direttiva EU: meno tutele per i soggetti mutuatari

Con la modifica legislativa apportata al TUB, il Governo ha previsto e consentito ai soggetti creditori o soggetti mutuanti di entrare in possesso dell’immobile oggetto di ipoteca e di garanzia per venderlo e potersi soddisfare anche in tempi più rapidi, cagionando non pochi problemi di squilibri di forze contrattuali e di privilegi riconosciuti in capo al sistema bancario, a scapito di una minore tutela del debitore.  Un terreno fertile per alimentare il pluriennale scontro esistente tra il sistema creditizio e i consumatori in materia di mutui ipotecari: il tutto si è risolto, comunque, con il definitivo recepimento della direttiva EU sulla trasparenza dei negozi giuridici stipulati tra mutuanti e mutuatari ma, con la previsione di assoluto “privilegio” per le banche di soddisfarsi in modo rapido e veloce, mediante esproprio, del bene immobile oggetto di garanzia ipotecaria, qualora il cliente “salti” il pagamento di 18 rate di restituzione del debito.

Senza intervento del Tribunale, se il mutuatario non onora e salta ben 18 rate di rimborso del mutuo ipotecario, la banca è legittimata a vendere il bene immobile soddisfandosi su quanto ricavato dall’alienazione dello stesso e permettendosi di svenderlo, pur di ricavare la somma necessaria a copertura del debito contratto. Ecco la novità rilevante introdotta nel Testo Unico Bancario che subito ha fatto scattare il monito e le critiche da parte delle associazioni dei consumatori “Hanno già aggredito i nostri stipendi, i nostri posti di lavoro, i nostri risparmi. Adesso vogliono mettere le mani sulle nostre case”, “Non faremo abolire il principio che sia il giudice a decidere se una banca può metter le mani sulla casa“, ha annunciato Daniele Pesco, capogruppo in Commissione Finanze.

TUB: annosa questione la riformulazione dell’articolo 120-quinquiesdecies

Il vero problema concerne il dettato riformulato all’articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, che disciplina i casi di “inadempimento del consumatore” venendo ad evitare le procedure di espropriazione del bene immobile oggetto di garanzia. La legge prevede che se il mutuatario “salta” il pagamento di sette rate del mutuo, il soggetto mutuante può adottare tutte le procedure per “gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti“. Al creditore ed al soggetto sottoscrittore del mutuo il decreto di recepimento della direttiva Ue lascia la facoltà di inserire nel contratto la previsione che il bene immobile ipotecato possa essere venduto dalla banca, in caso in cui si verifichi il mancto pagamento di sette rate di rimborso del mutuo.

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