Come ottenere un’agevolazione quando si è proprietari di due immobili contigui o adiacenti? Per poter rispondere a questo quesito è interessante definire la contiguità in un contesto immobiliare; il riferimento presuppone la presenza di due beni immobili che siano adiacenti, attigui e comunicanti ma con rendite catastali di importo differente ed iscritti al Catasto in maniera separata. Quando si è titolari e proprietari di due beni immobili confinanti, uno dei due può essere considerato come seconda abitazione e ne può derivare un regime fiscale di gran lunga più oneroso. Come fare per abbattere il carico fiscale? Vediamo gli stratagemmi per poter beneficiare delle agevolazioni su unità immobiliari adiacenti.
Unione catastale per due immobili contigui o adiacenti con unica titolarità
Il proprietario di due immobili contigui o adiacenti iscritti separatamente e con rendite catastali differenti può rivolgersi al Registro catastale per chiedere l’unione delle due residenze immobiliari per poter creare un’unica entità abitativa. La richiesta di variazione per unione catastale, coinvolge beni immobili con medesimo soggetto titolare e può essere presentata all’ufficio Catastale da un tecnico abilitato (anche dipendente comunale) sotto la responsabilità del proprietario. Il geometra dell’Ufficio tecnico del Comune o altro consulente deve redigere ogni documento tecnico fondamentale per individuare lo status quo delle unità immobiliari oggetto di unione catastale ed il progetto edilizio della nuova unità immobiliare che ne deriva dalla fusione.
Successivamente alla redazione dei documenti tecnici e dei progetti si procede a presentare al Catasto la richiesta di fusione catastale, a cui devono essere allegati:
- una mappa planimetrica,
- la planimetria dell’unità immobiliare di cui ex novo, del computo della superficie dell’immobile e del valore della rendita catastale.
Per procedere alla realizzazione di un’unica unità immobiliare è necessario eseguire i lavori edili quali l’abbattimento delle mura perimetrali o l’installazione di una porta o varco atto a porre in comunicazione le due superfici abitative precedentemente separate. L’incremento della rendita catastale comporta notevoli vantaggi al soggetto titolare dato che viene applicata un’aliquota ridotta per un solo bene immobile iscritto a Catasto.
Richiesta di accatastamento unitario: agevolazione per due immobili contigui o adiacenti con due titolarità distinte
Qualora i beni immobili contigui o adiacenti siano iscritti nel registro catastale con titolarità diverse ovvero appartengano a proprietari differenti ma comunque appartenenti allo stesso nucleo familiare è possibile chiedere quello che tecnicamente è definito come “accatastamento unitario ai fini fiscali”.
In caso di impossibilità di unione catastale a causa della differente titolarità dei beni immobili contigui o adiacenti perchè si tratta di due appartamenti condominiali posti sullo stesso piano e quindi comunicanti ma intestati uno al marito e l’altro alla moglie (quindi e comunque soggetti appartenenti allo stesso nucleo familiare) , è data la possibilità di richiedere al Catasto un’annotazione dei relativi atti con indicazione delle rendite derivanti nell’ipotesi di unione catastale (accatastamento unitario).
Gli appartamenti rimangono distinti dal punto di vista tecnico-edilizio ma si può procedere al computo della rendita catastale data dalla sommatoria delle due unità immobiliari, per determinare un’unica base imponibile Imu su cui applicare l’aliquota ridotta.
Sia per l’unione catastale che per l’accatastamento unitario vale il momento d’annotazione degli atti sul registro catastale e non si ha effetto retroattivo.