Conviene davvero pagare un canone d’affitto e poi riscattare l’abitazione? E’ un quesito questo che assilla la mente di chi vuole acquisire un bene immobile: un nuovo strumento contrattuale che, dal primo gennaio 2016 è offerto dalla Legge di Stabilità, è il leasing immobiliare per le abitazioni ad uso residenziale. Il leasing immobiliare consente di esercitare l’opzione di riscatto di un immobile preso in locazione; si tratta di una normativa “sperimentale” che consente alle giovani coppie che vogliono mettere su casa di poter beneficiare degli innumerevoli vantaggi fiscali che questo strumento propone. In effetti, non è solo uno strumento contrattuale interessante per chi intende acquisire un immobile ad uso abitativo, ma è visto dagli operatori creditizi ed immobiliari come una nuova fonte di business: proprio il Presidente del network immobiliare Remax, Dario Castiglia, ha dichiarato che il leasing immobiliare è un promettente ed interessante contratto per il settore immobiliare e per gli istituti di credito.
Vediamo in questa guida come funziona la nuova formula contrattuale del leasing immobiliare.
Che cos’è il leasing immobiliare
E’ un contratto che prevede per il soggetto utilizzatore del bene immobiliare ad uso abitativo di pagare un canone ad un intermediario creditizio (banche o società finanziarie) e, dopo un lasso di tempo concordato in sede contrattuale, di poter chiedere il riscatto della casa oppure il prolungamento del leasing o rinunciare all’acquisto dell’immobile. Dal punto di vista del funzionamento operativo, nella prassi, non differisce di molto dal presente meccanismo a disposizione della clientela business, solo che ora il target a cui si rivolge è la clientela privata.
Inoltre, se con il mutuo ipotecario si diventa subito proprietari e titolari del bene immobile in cui si risiede, con il leasing immobiliare non si è subito proprietari ma lo si diventa nel momento in cui si esercita l’opzione di riscatto, venendo ad acquisire il bene stesso. Chi decide di acquistare casa con il leasing immobiliare deve far fronte al pagamento di un canone iniziale non inferiore al 15% del valore dell’immobile ed una maxi rata finale di riscatto che consente di divenire titolari del bene stesso.
La durata minima contrattuale del leasing immobiliare è di ben 8 anni.
E’ possibile che, dopo aver pagato per anni il canone di locazione abitativa, il soggetto utilizzatore non onora il diritto di riscatto, non acquisendo la proprietà del bene stesso, deve restituire l’abitazione alla società di leasing che provvederà a rimettere sul mercato l’immobile ai valori di mercato (fair value). L’utilizzatore si vedrà restituire quanto di sua competenza al netto dei canoni non pagati e di altre voci quali le eventuali spese legate alla vendita del bene immobiliare
Nel caso in cui l’ammontare non copra l’importo delle passività è il soggetto utilizzatore a dover restituire la somma mancante (“incapienza”).
Per i soggetti poi che versano e si ritrovano in condizioni economiche critiche e senza impiego possono, in virtù dell’accordo tra Abi e le Associazioni di Consumatori (Acu – Adiconsum – Adoc – Cittadinanzattiva – Confconsumatori – Lega Consumatori – Movimento Consumatori – Movimento difesa del cittadino – Unione nazionale consumatori), sospendere le rate del prestito (per la parte di quota capitale) per 12 mesi; ciò è previsto per il lasso di periodo che va dal 1° aprile 2015 fino al 31 dicembre 2017. Restano escluse casistiche come la fine del rapporto di lavoro subordinato non dipendente, il pensionamento; la sospensione, che può essere concessa per una sola volta per tutta la durata del contratto di leasing e per massimo 12 mesi, non prevede alcun onere per il soggetto contraente.
Nel momento in cui si decide si riprendere il pagamento dei canoni come da contratto, l’adempimento delle rate e l’importo è quello pattuito dalle parti e formalizzato in sede negoziale.
Mutuo immobiliare versus Leasing immobiliare: quali differenze
Dato che i destinatari di questo contratto di leasing immobiliare sono gli under 35 anni con un reddito non superiore a 55 mila euro l’anno, ovvero la categoria si soggetti che ha maggiori difficoltà ad ottenere un mutuo, con il leasing ne sarebbero facilitati. Con questa forma contrattuale non è possibile acquistare immobili di lusso; infatti, sono escluse infatti le categorie catastali A1, A8 e A9.
Per quanto concerne la normativa relativa alle agevolazioni fiscali, il leasing immobiliare consente la detraibilità Irpef del 19% degli oneri contrattuali, dei canoni di locazione e dei relativi oneri accessori fino a 8.000 euro e dell’opzione finale di acquisto fino a un tetto massimo di 20.000 euro. L’imposta di registro è dell’1,5% contro il 4% prevista per i beni strumentali; l’abitazione deve comunque essere destinata, entro 12 mesi, ad essere quella principale e residenziale.
Per gli over 35 o per chi ha un reddito superiore a 55.000 euro le detrazioni sono ridotte della metà.
Rispetto al contratto di mutuo ipotecario, il leasing è una formula creditizia appetibile e conveniente per le giovani coppie viste le agevolazioni fiscali Irpef che comporta; ovviamente i benefici sono interessanti anche per le banche e gli operatori creditizi che sono agevolati nel mantenere, per tutta la durata del negozio giuridico, la proprietà sull’immobile che può essere rivenduto a prezzo di mercato (fair value), qualora il soggetto contraente non decida di riscattare il bene immobiliare.