Annosa e sempre non scevra di dubbi ed incertezze è la questione concernente le valutazioni poste in essere dalle banche e da tutti i soggetti mutuanti nel concedere una forma di mutuo ipotecario richiesto da un potenziale consumatore del credito. Se fino a qualche tempo fa, prima dello scoppio della crisi economica e della bolla speculativa che ha colpito il settore real estate, la valutazione da parte dei soggetti creditori si basava sulla titolarità di una busta paga e sull’iscrizione dell’ipoteca sul bene immobile oggetto di acquisto, oggi in un nuovo e rinnovato scenario macroeconomico, le valutazioni del merito creditizio del soggetto potenziale sottoscrittore si sono sempre più affinate e basate su diversi criteri più o meno oggettivi, derivanti da stime, statistiche e congetture espletate da chi ogni giorno di trova a valutare i bilanci economici delle famiglie italiane. Si tratta per lo più di criteri di valutazione derivanti dalla prassi commerciale messi a punto all’interno della rete di vendita, la quale è riuscita comunque a fare consolidare l’iter di approvazione o meno della richiesta di accensione del mutuo ipotecario.
Soggetti mutuanti: criteri per la valutazione positiva del mutuo
La scelta del mutuo è importante quanto la scelta della casa, per questo è fondamentale valutare con attenzione le proprie esigenze, le reali possibilità e le molte soluzioni proposte dal mercato. Scegliere bene è il primo passo per assicurarsi serenità e soddisfazione in un impegno che dura molti anni: infatti, prima di rivolgersi ad un qualsiasi soggetto mutuante per simulare il piano di ammortamento del mutuo, occorre fare un’analisi dello status quo, delle possibilità concrete di accendere ed onorare il mutuo con puntualità e correttezza, della capacità di produrre reddito e liquidità nel tempo o della possibilità di fruire di garanzie alternative (polizza fidejussioria, polizza vita, rendita vitalizia, forme integrative e complementari al reddito, etc.). Tutto ciò per non appesantire e gravare eccessivamente il proprio bilancio familiare, in particolare se si tratta di nucleo familiare monoreddito. Fate le vostre valutazioni, dovete tenere in debita considerazione le valutazioni che saranno espletate dal soggetto creditore e sulle informazioni e documenti necessari per poter procedere all’accettazione della vostra richiesta di accensione del mutuo.
Qualsiasi soggetto mutuante (banca, mediatore creditizio o società finanziaria) vi chiederà l’esibizione di diversi documenti personali e di natura economico-finanziaria: oltre ai documenti in corso di validità, verranno richieste le ultime tre buste paga per i lavoratori dipendenti, il modello 730 o modello Unico in caso di lavoratori titolari di Partita Iva ed altri documenti tecnici concernenti l’immobile.
Inoltre, il soggetto creditore, attraverso l’accesso e l’interrogazione di banche dati, procederà ad effettuare:
- un controllo dei protesti, per monitorare l’eventuale inaffidabilità pregressa del soggetto richiedente riguardo il pagamento di rate, assegni o cambiali,
- un controllo presso il sistema camerale, volto a certificare il possesso di quote societarie ad alto rischio di default e la pregressa storia delle eventuali procedure concorsuali,
- valutazione della pregressa storia dell’affidabilità creditizia e della puntualità dei pagamenti.
Altri requisiti che impattano sull’accettazione della richiesta del mutuo sono il requisito anagrafico: molto spesso le banche e le società finanziarie tendono ad escludere i soggetti con un’età superiore ai 65 anni, proprio perché più rischiosi data l’età avanzata. A meno che non vogliamo accendere un mutuo vitalizio, spesso i soggetti con età avanzata sono esclusi a scapito di coloro che sono in possesso di una busta paga, hanno un lavoro, producono flussi più o meno costanti di liquidità e presentano solide garanzie (polizze, TFR, rendita, canoni di locazione, forme alternative di reddito, etc.). I soggetti che hanno un’età under 35 anni, se fino a qualche tempo fa non erano visti di buon occhio dal sistema creditizio, oggi con le varie offerte e proposte commerciali, si possono reperire diverse soluzioni pe soddisfare la propria richiesta di accendere un mutuo ipotecario per acquistare un immobile ad uso residenziale e tante sono le agevolazioni approntate all’uopo. Infine, anche per quanto concerne la tipologia di contratto con cui il lavoratore è assunto, sicuramente il contratto a tempo indeterminato è la migliore forma negoziale per il successo dell’approvazione della richiesta di mutuo ma, non dobbiamo dimenticare che, dinanzi al proliferare di varie forme di contratti sul mercato del lavoro, anche i soggetti mutuanti hanno dovuto adeguarsi alle nuove mutate condizioni del mercato del lavoro, considerando bancabili anche soggetti assunti con contratti part time, a collaborazione, a prestazione, soggetti titolari di Partita Iva, lavoratori atipici, etc.