La ristrutturazione di un immobile è un’attività complessa anche se a prima vista può sembrare semplice e a tratti “divertente”. Sia in termini di legge che in termini economici la ristrutturazione è un’attività onerosa nella quale si rischia di spendere molto più del previsto o incappare in sanzioni in caso di ristrutturazioni non autorizzate o effettuate non a norma.
Il mutuo per ristrutturazione
Per effettuare una ristrutturazione spesso si utilizzano i propri risparmi evitando così di dover chiedere un prestito agli istituti di credito. Può accadere che i risparmi non siano sufficienti, oppure non si vuole utilizzare il proprio capitale magari già destinato ad altri scopi. In questa casistica il mutuo ristrutturazione casa è il prodotto che può aiutare l’interessato alla ristrutturazione.
Il mutuo ristrutturazione casa è un prodotto simile ai quelli della tipologia mutui ma a differenza di essi il valore massimo erogabile è pari all’80% del valore dell’immobile dopo aver ultimato la ristrutturazione. E’ chiaro che per ottenere il credito richiesto sarà necessario dettagliare gli interventi.
In base al tipo di intervento o manutenzione sarà necessario presentare una specifica documentazione. Per quanto riguarda, invece, i requisiti del richiedente sono equivalenti per tutti i tipi di ristrutturazione. Il richiedente deve avere un contratto a tempo indeterminato in essere oppure un contratto a tempo determinato, che abbia la durata uguale o superiore a quella del prestito concesso.
Documentazione necessaria
Per richiedere il mutuo ristrutturazione casa è necessario presentare la DIA (Dichiarazione di inizio lavori) validata dal Comune in cui l’immobile si trova e firmata da un tecnico competente e autorizzato. Inoltre, per quanto riguarda l’immobile è necessario presentare tutta la documentazione inerente all’immobile stesso e il preventivo di tutti gli interventi che si intende effettuare. Invece per quel che concerne il richiedente è necessario presentare l’ultima busta paga e l’ultimo CUD.
Distinzione tra tipologie di ristrutturazione
La ristrutturazione può essere di tre tipi ovvero:
- Ristrutturazione con manutenzione ordinaria o “piccole opere”;
- Ristrutturazione con manutenzione straordinaria o “piccole opere”;
- Ristrutturazione con “grandi opere”.
Questa diversificazione ha determinate conseguenze soprattutto dal punto di vista della documentazione da richiedere al Comune in cui si trova l’immobile. Infatti, nel caso di piccole opere non vi è la necessità di richiedere la concessione edilizia. Invece, nel caso di grandi opere è necessario richiedere la concessione edilizia, che prevede il versamento di oneri aggiuntivi in base alla superficie interessata e alla tipologia di edificio in cui l’immobile si trova.
Nella tabella riassumiamo le tipologie di intervento, la documentazione e i requisiti del richiedente.
| MUTUO RISTRUTTURAZIONE CASA | DOCUMENTAZIONE | REQUISITI |
| Interventi manutenzione ordinaria | Preventivo spesa della ditta esecutrice dei lavori; nessuna concessione | Contratto a tempo indeterminato; contratto a tempo determinato di durata non inferiore a quella del finanziamento |
| Interventi di manutenzione straordinaria | Progetto edilizio; Domanda di autorizzazione edilizia; Dia; Preventivo ditta esecutrice lavori | Contratto a tempo indeterminato; contratto a tempo determinato di durata non inferiore a quella del finanziamento |
| Interventi di ristrutturazione edilizia con grandi opere | Permesso costruzione; contributo di costruzione (non sempre dovuto) | Contratto a tempo indeterminato; contratto a tempo determinato di durata non inferiore a quella del finanziamento |
Erogazione del capitale
Il mutuo ristrutturazione casa ha un’altra caratteristica che lo differenzia dagli altri prodotti, ovvero la possibilità di scegliere, da parte del debitore, la modalità di erogazione del credito. Il credito può essere erogato in due modi:
- In un’unica soluzione
- Attraverso la valutazione dello stato avanzamento lavori (SAL)
La prima soluzione è ottimale per somme minori e le modalità di rimborso sono uguali alle modalità di rimborso di un prestito personale. La rata viene calcolata in base alla retribuzione del richiedente. Nel secondo caso, la somma viene erogata in modalità incrementale, quindi ogni qual volta viene presentata una fattura da saldare la banca eroga una nuova tranche del capitale.
Detrazioni fiscali
Per gli interventi di ristrutturazione edilizia la disciplina vigente è rappresentata dall’art. 16 -bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi). Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011, inserita inoltre tra gli oneri detraibili dall’Irpef. La detrazione è del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo non superiore a 48.000 € per unità immobiliare. Mentre per le spese di ristrutturazione effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha modificato, incrementando, al 50% la misura della detrazione e a 96.000 € l’importo massimo di spesa ammessa. Questi maggiori benefici sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi.
Ultimo in ordine di tempo, la legge di stabilità 2015 (legge n. 190 del 23 dicembre 2014) ha prorogato al 31 dicembre 2015 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Dal 1° gennaio 2016 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000€ per unità immobiliare.