Il mutuo fondiario: cos’è e quali sono i vantaggi e le differenze rispetto al mutuo ipotecario

Tra le varie proposte di mutuo offerte dagli istituti di credito e finanziarie vi è il mutuo fondiario, una tipologia di finanziamento di medio-lungo periodo che spesso è confusa con quello ipotecario; per questo motivo per chi intende acquistare un immobile (prima casa) è bene che sappia e sia ben informato sulla differenza tipologica e sulle peculiarità che sono alla base dell’una e dell’altra forma.

Peculiarità del mutuo fondiario

Il contratto di mutuo fondiario è una tipologia di finanziamento di medio-lungo termine che prevede l’acquisto di un immobile già esistente con stipula di un’ipoteca di primo grado sull’immobile acquistato a garanzia del corretto adempimento dell’obbligazione pluriennale assunta con l’ente erogatore del credito (banca o società finanziaria) per un periodo temporale massimo di 30 anni. La materia viene trattata negli articoli da 38 a 42 del D.L. n. 385 del 1°  settembre 1993 del Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditiziainserito nella sezione I del capo VI del detto testo unico, intitolata “Credito fondiario e alle opere pubbliche”.

L’ipoteca che viene accesa sull’immobile acquistato è di primo grado proprio per distinguerla dalle altre (eventuali) ipoteche che possono accendersi sull’immobile e che sancisce l’ordine di priorità e di prelazione del creditore rispetto agli altri; in altre parole laddove si verifichi l’inadempienza nell’obbligazione assunta dal debitore, soggetto contraente del contratto di mutuo fondiario, il soggetto creditore in possesso della garanzia di ipoteca di primo grado ha diritto di soddisfarsi prioritariamente sugli altri creditori in ordine del grado di ipoteca sull’immobile.

Per quanto concerne il massimo plafond (tetto importo limite) di capitale che viene erogato dalla banca o dalla finanziaria è di prassi fino all’80% del valore dell’immobile oggetto di ipoteca ma, in certi casi, in cui l’acquirente avesse necessità di un importo di spesa fino al 100% del valore dell’immobile l’istituto erogante, valutata attentamente e caso per caso la pratica di accensione mutuo fondiario, potrà richiedere al contraente un ulteriore forma di garanzia che si sostanzia in una polizza assicurativa o in un contratto di fidejussione; inoltre in presenza di ulteriori ipoteche gravitanti sull’immobile, il limite massimo dell’80% dovrà coprire il capitale residuo del precedente finanziamento.

Interessante è la novella forma di mutuo fondiario proposta da Banca Etica che prevede dei vantaggi per i soggetti che sono intenzionati ad acquistare o a ristrutturare un immobile esistente ad uso abitativo nell’ottica di rispetto dell’efficienza energetica: questa forma di finanziamento ha una durata temporale superiore ai diciotto mesi e richiede un’ipoteca di primo grado sull’immobile che comprenderà non solo l’intero valore di mercato (fair value) dell’immobile ma anche una somma a copertura delle spese eventuali sostenute per procedere all’espropriazione del bene immobiliare. Il massimo plafond erogato è fissato all’80% con possibilità di fruire del 100% nel caso in cui il sottoscrittore possa fornire ulteriori garanzie come fideiussioni o polizze assicurative. Questa tipologia di mutuo ha come destinatari i soggetti che non svolgono attività professionali, artigianali ed imprenditoriali, coloro che non risultano essere protestati e che non acquistano beni immobiliari di lusso; l’opzione della scelta del tasso può essere fisso, variabile o misto.

Vantaggi derivanti dalla sottoscrizione del mutuo fondiario

I tassi di interesse sono molto vantaggiosi; basta fare una simulazione della quotazione in uno dei siti comparatori come Segugio.it, Facile.itPrestitionline.it ed altri broker del credito presenti ed operanti sul canale telematico per comprendere la migliore offerta presente sul mercato del credito, i tassi, le rate, il piano di ammortamento ed ogni altro onere connesso al mutuo fondiario. Ricordiamo che i saggi non sono altro che l’onere sostenuto dal cliente stesso e corrisposto alla banca erogante; per fare una valutazione dell’offerta del mutuo fondiario si deve prestare attenzione al TAEG (il Tasso Annuo Effettivo Globale) ovvero il saggio che comprende il rimborso degli interessi, del capitale, delle varie spese e delle polizze assicurative a protezione del credito (facoltative ma consigliate vivamente).

Un altro vantaggio derivante dalla sottoscrizione del mutuo fondiario è quello di poter godere di spese notarili ridotte e di godere di agevolazioni fiscali; inoltre il sottoscrittore una volta estinto il pagamento del debito può ridurre l’importo dell’ipoteca. In pratica chi vuole ricorrere a questa forma di mutuo deve essere in possesso di una somma da versare in anticipo alla banca che, di default, concede al massimo l’80% del valore dell’immobile.

Interessante è simulare la rata di rimborso del mutuo fondiario: basta collegarsi al sito di Hello Bank.

Esempio:

  • soggetto richiedente contratto di mutuo fondiario nato nel 1966,
  • capitale erogato = 60.000 euro per acquisto immobile,
  • durata mutuo = dieci anni
  • professione: impiegato con contratto a tempo indeterminato,
  • polizza assicurativa: sì

Dalle offerte proposte:

  1. mutuo fondiario a tasso fisso: rata mensile 615,62 €, TAEG 2,29%
  2. mutuo fondiario a tasso variabile: rata mensile 568,32 €, TAEG 1,37%
  3. mutuo fondiario variabile con Cap: rata mensile 547,17 €, TAEG 2,29% 

Mutuo ipotecario e fondiario a confronto

Il mutuo ipotecario è una forma di finanziamento a medio-lungo termine la cui durata massima è di venti anni e non di trenta come quello fondiario ed a differenza di quest’ultimo il mutuo ipotecario viene sottoscritto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile o per poter rifinanziare i mutui già esistenti con le stesse finalità. Per quanto concerne poi gli oneri e tassi sono più elevati in questa forma di mutuo rispetto a quello fondiario che beneficia anche di agevolazioni fiscali e di spese notarili più esigue. Vediamo che come nel caso del mutuo fondiario pure in quello ipotecario il Tasso Annuo Effettivo Globale fornisce una misura del costo totale ed annuale del contratto di mutuo da sottoscrivere; a scopo esemplificativo facciamo un esempio utile per capire i costi più onerosi del mutuo ipotecario alle stesse condizioni precedenti.

Esempio:

  • soggetto richiedente contratto di mutuo ipotecario nato nel 1966,
  • capitale erogato = 60.000 euro per acquisto immobile,
  • durata mutuo = dieci anni
  • professione: impiegato con contratto a tempo indeterminato,
  • polizza assicurativa: sì

Confrontando le proposte il sito comparatore Prestitionline.it ci restituisce varie offerte di banche o istituti finanziari convenzionati con il Mediatore creditizio; per il nostro caso il migliore prodotto creditizio è  è quello offerto da Findomestic che ci riserva una rata mensile di 796,44 euro compresi i costi di copertura assicurativa con Taeg al 8.95%. Ecco palesemente che il Taeg del contratto di mutuo ipotecario è notevolmente superiore di quello che possiamo beneficiare contraendo il mutuo fondiario il cui Taeg si attesta solitamente sul 2-5% rispetto a quello ipotecario che si attesta intorno all’8-10%.

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