Mutui, il piano di ammortamento: una guida

Sottoscrivere un mutuo per l’acquisto della casa è un passo a dir poco inevitabile che prima o poi milioni di Italiani si trovano a dover compiere. Prima di stipulare qualsivoglia contratto con la banca, essere bene al corrente del cosiddetto piano di ammortamento. Ma a cosa ci riferiamo con questo termine? Si tratta niente di più e niente di meno che del programma di estinzione del debito contratto. Importo del capitale, rateizzazione, durata del finanziamento, sono tutti dettagli definiti nel piano. Un tema a dir poco importante, nevvero? Trattiamolo a fondo in questa pratica guida.

Che cos’è e come funziona il piano di ammortamento?

Come anticipato, il piano di ammortamento è uno strumento essenziale per programmare il rimborso del capitale ottenuto. Organizzato in forma di tabella, riporta alcune informazioni fondamentali che sono l’essenza del suo funzionamento.

  • Il termine ultimo entro cui bisogna estinguere il debito.
  • Il numero, l’importo e la scadenza delle rate, che possono essere mensili, trimestrali o semestrali.
  • La quota interessi e la quota capitale: rispettivamente il denaro che la banca guadagna sul finanziamento e il denaro che riduce poco a poco il debito residuo.
  • Il capitale residuo: importo che bisogna ancora rimborsare alla banca e che di conseguenza decresce di rata in rata.
  • Il TAN: tasso di interesse applicato dalla banca.
  • Le spese secondarie: ad esempio di gestione o amministrazione.

Tipologie di ammortamento

I piani di ammortamento non sono tutti uguali. Di conseguenza, occorre prestare ancora più attenzione per valutare quale si adatta meglio alle vostre esigenze. Le opzioni sono quattro:

Come scegliere?

Il consiglio è di non sottoscrivere alcunché prima di avere la certezza di potere rispettare il programma di ammortamento. Di fatti, una volta definitolo, si avrà una precisa indicazione dei valori a cui ammonterebbero rate e interessi passivi. Mentre nel caso di un mutuo a tasso fisso si ha una maggiore stabilità, nel mutuo a tasso variabile il piano si sottopone a un certo margine di incertezza che è bene tenere presente.

Per quante supposizioni possano farsi sul procedere del piano di ammortamento, due sono le situazioni che potrebbero alterarlo.

Restituzione anticipata

Si tratta di un’opzione prevista per legge di cui esistono due modalità.

Con la restituzione anticipata parziale si versa anticipatamente un certo capitale, che sarà dedotto dal debito residuo. Il debitore non dovrà più versare interessi sulla quota anticipata per tutta la durata del mutuo. Un’alternativa, qualora concessa dalla banca, consiste nel mantenere la stessa rata e anticipare la scadenza ultima del rimborso. Così facendo l’effetto combinato di abbattimento del capitale residuo e della riduzione della durata del contratto porterà a un duplice risparmio per il debitore. Ricordiamo, tuttavia, che alcune banche potrebbero applicare una penale di estinzione anticipata, che si calcolerà sulle somme anticipate.

Con la restituzione anticipata totale si procede alla chiusura definitiva del mutuo. Verrà versato tutto il capitale residuo, insieme a una penale di estinzione, al costo amministrativo dei conteggi di estinzione e ai cosiddetti dietimi giornalieri, ovvero gli interessi dell’intervallo di tempo compreso tra il pagamento dell’ultima rata e il giorno in cui avviene l’estinzione.

Ritardato pagamento

Un pagamento viene considerato tardivo se effettuato tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza della rata. Provoca l’applicazione dei cosiddetti interessi di mora e, in caso di grave recidività, viene invocato dalla banca come causa di risoluzione del contratto. Il consiglio è di informarsi bene sulle condizioni relative agli interessi moratori, perché non si rivelino un’amara sorpresa.

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