Mutuo sostituzione: come rinegoziare il mutuo e ottenere nuove condizioni

Il mutuo sostituzione è differente dalla surroga, nel senso che vi è il passaggio ad un’altra banca, ma con la rinegoziazione dello stesso mutuo per spuntare condizioni migliori sulla base dell’andamento di mercato specialmente per quanto concerne i tassi di interesse. In ogni caso, che si tratti di surroga, rinegoziazione, sostituzione del mutuo, la crisi economica di questi anni ha spinto sempre più persone ad interrogarsi sul mutuo a tasso fisso o variabile e sulle possibilità di ottenere una situazione debitoria più facilmente affrontabile; sono sostanzialmente tre le possibilità attuali sul mercato immobiliare: sostituzione del mutuo, surroga del mutuo, rinegoziazione del mutuo; simili fra loro nella forma, ma profondamente differenti nella sostanza.

Tasso di interesse ed oneri accessori

Anzitutto è bene ricordare quali sono gli elementi di cui tenere conto nella valutazione di eventuale mutuo sostituzione di quello già in essere: in primis Euribor ed Irs, che uniti allo spread danno origine al tasso di interesse variabile e fisso rispettivamente, che a sua volta influenza l’importo della rata da versare; il secondo elemento da valutare è la durata del piano di ammortamento, che modifica il valore delle rate e degli interessi passivi che vi si aggiungono; il terzo aspetto su cui riflettere riguarda le spese aggiuntive che vanno a formare il Taeg, che potrebbero diminuire od essere eliminate del tutto con un altro tipo di mutuo; importo della somma residua da restituire, che potrebbe prevedere anche un’estinzione anticipata.

Decreto sulle liberalizzazioni e sostituzione del mutuo

Tornando alla differenza tra mutuo sostituzione e surroga dello stesso è intervenuta la legge 40 del 2007 concernente le liberalizzazioni, definendo il principio della portabilità del mutuo, ossia della possibilità di passare da una banca ad un’altra anche senza il consenso della prima. Per sostituzione del mutuo si intende la sostituzione del contratto con uno nuovo stipulato con un’altra banca che non è disciplinata da alcuna norma specifica, cosa che implica l’obbligo di versare nuovamente tutti i contributi legati alla nuova stipula come ad esempio i costi della perizia immobiliare, la redazione di un nuovo atto notarile, l’iscrizione della nuova ipoteca sulla casa e l’eventuale penale di estinzione del primo debito per passare all’accollo da parte del nuovo istituto creditizio della somma residua da saldare.

Surroga del mutuo e rinegoziazione del mutuo

Proprio il sostenimento di tutte le spese già affrontate con la stipula del primo mutuo fa sì che la sostituzione del mutuo venga vista favorevolmente dalle banche, a differenza della surroga del mutuo, in cui le spese già sostenute non devono più essere considerate e non vanno effettuate nel passaggio ad un’altra banca con cui però non si può ottenere liquidità aggiuntiva; inoltre, se si pensa alla sostituzione del mutuo come ad un’opportunità di consolidamento dei debiti, si può vedere ancora più la possibilità di negoziare condizioni migliori ottenendo maggiore liquidità e dunque prolungando la durata dell’ammortamento e l’importo delle rate, con altri vantaggi per la banca. Con la rinegoziazione del mutuo invece si mantiene la stessa banca ma si cercano di spuntare condizioni migliori del prestito facendosi fare un preventivo da un’altra banca e sottoponendolo al proprio istituto creditizio.

Vantaggi ulteriori della sostituzione del mutuo

Dunque con il mutuo sostituzione si chiude un contratto facendo rimborsare il prestito dalla nuova banca a quella vecchia e si accende un altro mutuo presso il nuovo istituto di credito versando tutti gli oneri accessori e magari richiedendo una cifra aggiuntiva da restituire in solido con il mutuo tramite il consolidamento debiti. E’ possibile comunque trovare tassi di interesse più bassi ed ottenere condizioni di restituzione più favorevoli, sapendo inoltre che potrebbe essere effettuata l’estinzione anticipata del mutuo senza pagare alcuna penale. L’ipoteca sul mutuo potrebbe essere pari a quella del primo prestito, ma anche superiore, a seconda delle condizioni offerte dal nuovo istituto creditizio.

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