L’acquisto di un’abitazione comporta il sostenimento di spese che non sempre si riescono ad affrontare con il passare degli anni, per questo motivo bisogna riflettere sull’eventualità della rinegoziazione del mutuo con la propria banca, ossia con il mutamento delle condizioni contrattuali del mutuo originario stesso. La rinegoziazione del mutuo non passa necessariamente per la contrattazione con un’altra banca; basta chiedere al proprio istituto di credito di abbassare l’importo della rata e di aumentare la durata del periodo di rimborso per venirsi incontro e mantenere lo stesso mutuo e lo stesso contratto, abbassando lo spread ed allungando la durata dell’ammortamento, oltre che modificando il tipo di tasso di interesse.
Vantaggi e svantaggi della rinegoziazione del mutuo
Vantaggi legati alla rinegoziazione del mutuo sono il mantenimento dei benefici fiscali, l’assenza di spese di rinegoziazione e di commissioni, l’assenza della necessità di intervento del notaio, la presenza di uno scambio epistolare tra cliente e banca volto a definire nei dettagli l’accordo poi siglato con carattere bilaterale. D’altro canto però esistono anche i contro: a differenza della surroga e della sostituzione, la rinegoziazione del mutuo prevede la possibilità per la banca di opporsi alle modifiche al contratto originario, pertanto la discrezionalità può costituire un problema se il cliente per l’istituto non è importante o se il mutuo non rischia di finire nelle sofferenze bancarie. Se si rischia di finire nei ritardatari dei pagamenti, conviene sicuramente chiedere alla banca l’allungamento del mutuo insieme alla riduzione della rata.
Corrispondenza epistolare tra banca e cliente
Il primo passo da fare per la rinegoziazione del mutuo è quello di scrivere una lettera da indirizzare all’istituto di credito, che solitamente risponde invitando il cliente ad un appuntamento in cui discutere i dettagli delle modifiche al contratto di mutuo, incontro cui segue altro scambio epistolare che va allegato al nuovo contratto siglato: le lettere devono avere la forma di raccomandate con ricevuta di ritorno, datate e firmate, oppure devono essere lettere protocollate se si consegnano a mano. E’ importante mantenere questa corrispondenza perché essa costituisce una prova degli accordi e delle condizioni concordate e sottoscritte.
Surroga e sostituzione del mutuo
In ogni caso è bene ricordare che la rinegoziazione del mutuo è affine alla surroga e non alla sostituzione, dal momento che si modifica il contenuto ma non la struttura del contratto per via della presenza dell’ipoteca che già sussisteva al momento della stipula del primo mutuo, non si cambia inoltre l’importo del capitale residuo da restituire né le agevolazioni fiscali né tantomeno i soggetti coinvolti. Tuttavia la surroga prevede l’estinzione del contratto con la banca originaria e la stipula di un nuovo contratto con un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose, ma che comunque obbliga il cliente a sostenere delle spese di surroga. Se si desidera allineare le condizioni del contratto a quelle delle banche concorrenti, si deve trovare una soluzione alternativa facendosi preparare un preventivo di surroga da un’altra banca da sottoporre poi alla propria.
Surroga bilaterale e trilaterale
La sostituzione del mutuo prevede anche la presenza di un notaio con un notevole aggravio di costi dovuti alla necessità di rifare il contratto da principio, stando a quanto stabilito dalla legge n. 40 del 2007 che ha definito l’istituto della rinegoziazione del mutuo, della surroga e della sostituzione. Bisogna poi considerare quelle che sono le spese di istruttoria per l’accensione di un mutuo e dunque valutare i mutui che non le prevedono, al fine di risparmiare anche in seguito, eliminando poi se possibile anche gli oneri; per ottenere vantaggi da ciò, è bene distinguere tra surroga bilaterale – tra banca e mutuatario – e trilaterale – tra mutuatario, banca surrogante e banca surrogata – per cui il cliente può scegliere tra surroga e rinegoziazione del mutuo, modificando alcuni dettagli del contratto oppure sottoscrivendo un contratto diverso, sempre però con la garanzia dell’ipoteca sull’immobile.