L’introduzione del nuovo regime fiscale della cedolare secca sugli affitti e sulle locazioni sembrava poter produrre risultati interessanti nella lotta all’evasione nell’ambito del mercato nero degli affitti di immobili e fabbricati: la possibilità per l’inquilino di denunciare il proprietario, in cambio di affitti “quattro più quattro” e per i padroni di casa di optare per un sistema fiscale con ritenuta alla fonte del 21%, sembrava un buon deterrente contro la proliferazione di canoni di locazione in nero o parzialmente in nero (con contratti non registrati, con canoni pagati o percepiti non dichiarati, con inadempienze fiscali secondarie e accessorie).
Tuttavia i risultati non sono stati del tutto in linea con le aspettative; poteva essere una bomba, ma è deflagrata dinnanzi all’ostinata preferenza del sistema del nero.
Il decreto 223 del 2006 ha sancito l’obbligo di registrazione di contratti d’affitto presso l’Agenzia delle Entrate, con relative sanzioni pecuniarie in caso di inadempienza.
Generalmente l’inquilino viene visto dal legislatore come soggetto debole e, in quanto tale, tutelato nell’ambito delle controversie sugli affitti. Ma qualora si rendesse complice, insieme al proprietario di casa, di un illecito, rischierebbe di condividere con il locatore le conseguenze.
Contratto di locazione: quali sanzioni per mancata registrazione?
Sanzioni ordinarie per omessa registrazione del contratto:
le sanzioni ordinarie previste ai fini dell’imposta di registro vanno dal 120 % al 240 % dell’imposta non versata; esistono diverse fattispecie che possono favorire un abbassamento della cifra da pagare, ma in linea di massima più è celere la rimozione dell’illecito, maggiore è la possibilità di risparmiare
Sanzioni connesse alla tardiva registrazione del contratto di locazione:
l’approvazione della legge di stabilità del 1^ Gennaio 2016 ha reso i padroni di casa unici soggetti fisicamente responsabili della registrazione del contratto, entro il termine perentorio di trenta giorni dalla decorrenza del contratto stesso. Molti non si organizzano in tempo e sono obbligati al versamento di una sanzione per tardiva registrazione.
Le sanzioni relative ad un ritardo nella registrazione del contratto di locazione variano in funzione della distanza temporale dal giorno della scadenza: se il proprietario autonomamente si attiva entro 90 giorni, prima dell’avvio da parte dell’Agenzia delle Entrate di accessi, ispezioni o verifiche, è prevista una sanzione del 12%, dal 91^ giorno oltre la scadenza, una del 15%, oltre l’anno pari al 120% dell’imposta di registro dovuta (ART 69 del DPR del 1986)
Sanzioni per l’occultamento del canone ai fini delle imposte di registro:
Qualora il corrispettivo convenuto venisse occultato anche solo in parte, la sanzione amministrativa prevista oscillerebbe tra il 200 % e il 400% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata sul canone dichiarato
Affitti in nero non registrati: conseguenze per inquilino e locatore
Gli affitti in nero non registrati producono alcuni indiscutibili svantaggi sia per gli inquilini che per i padroni di casa:
- in caso di morosità dell’inquilino, il padrone di casa non può usufruire della procedura accelerata d’ingiunzione di sfratto per morosità
- i contratti di locazione non registrati hanno valore nullo per gli inquilini, non tutelano da eventuali allontanamenti dalla proprietà senza preavviso
- nel caso di “accordi sottobanco” con registrazioni a canoni inferiori, il locatore non può agire in causa nei confronti del conduttore per i maggiori importi concordati
- l’inquilino non può usufruire delle agevolazioni previste per le spese sostenute per il pagamento degli affitti mensili, non potendo portarle in detrazione nella dichiarazione dei redditi
Come mettersi in regola?
Per mettersi in regola il locatore deve versare l’imposta di registro applicandovi le sanzioni, calcolate dal giorno di scadenza dei termini di registrazione, meno le percentuali di riduzione, calcolate sulla base della celerità del suo “ravvedimento operoso”; il computo degli interessi da pagare risulterà quindi dalla formula:
imposto omesso X tasso d’interesse legale : 365 X (giorni tra data di omesso versamento e data pagamento con ravvedimento)