Il mutuo è un contratto di finanziamento molto complesso ma molto importante, in quanto bene o male durante il decorso della nostra vita abbiamo necessità di richiederlo per acquistare casa o per ristrutturarla. Gli elementi essenziali del contratto di mutuo come definito dall’articolo 1813 del Codice Civile che lo definisce come “quel contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”, sono da ascrivere ai seguenti: parti interessate, oggetto del mutuo, obblighi in capo ai mutuatari, condizioni di rimborso, interessi, ipoteca, oneri fiscali e spese. Le parti interessate sono i soggetti coinvolti in veste di finanziatore (la banca o la società finanziaria), parte mutuataria (quella che riceve il mutuo, il cliente), parte datrice di ipoteca (proprietari dell’immobile che concedono l’ipoteca) ed eventuali fideiussori (soggetti garanti).
Gli obblighi riconosciuti in capo ai soggetti mutuatari sono quello di provvedere alla prova dell’avvenuta iscrizione ipotecaria nel grado previsto o di costituire la copertura assicurativa contro i danni del fabbricato, oltre al pagamento puntuale delle rate di rimborso del mutuo ipotecario. Nella prassi commerciale ed operativa sono reperibili diverse tipologie di mutuo: a saggio d’interesse fisso, variabile, misto, Cap (con il tetto), con opzione di tasso, etc. Data la complessità e la varietà dello strumento, la scelta di un mutuo va valutata con oculata attenzione: comporta un impegno finanziario notevole e soprattutto produce effetti che, per un lungo periodo di tempo legano il bilancio familiare all’andamento dei mercati finanziari. per questo è una scelta che spesso è utile esaminare.
Mutuo a tasso fisso: Irs, rata e tasso d’interesse
Un mutuo con tasso fisso è un finanziamento di medio-lungo termine che prevede una rata costante per tutta la sua durata. Il suo indice di riferimento è l’Irs, ovvero l’Interest Rate Swap, le cui quotazioni dell’IRS (chiamato anche Eurirs) dipendono strettamente dai mercati dei tassi a lungo termine. Il loro andamento coincide con quello degli investimenti obbligazionari di pari durata; il tasso applicato ad un mutuo a tasso fisso viene definito usualmente il giorno della stipula ed è buona norma tenere sotto controllo il livello del tasso IRS di riferimento.
Coloro che decidono di optare per un mutuo con saggio fisso prediligono una certezza, quella che l’importo della rata non subirà alcuna variazione: ciò rappresenta un vero punto di forza? Sicuramente il punto di forza sta nel fatto che il mutuo a tasso fisso presenta tutte le rate di ammortamento uguali per l’intera durata del finanziamento e quindi alla sottoscrizione del contratto, il mutuatario conoscerà a priori la durata del mutuo, l’importo di ogni singola rata e, soprattutto la cifra che dovrà restituire all’istituto di credito che ha erogato il finanziamento. Il tasso fisso, inoltre, viene determinato oltre che dallo spread della banca anche dal parametro di riferimento, l’Irs noto anche come Eurirs. Optare per un mutuo a tasso fisso significa poter pianificare le uscite mensili con una maggiore puntualità e sicurezza ed alla fine del piano di ammortamento, la rata sarà inferiore rispetto al reddito futuro.
Mutuo a tasso variabile: Euribor, rata e tasso d’interesse
Il mutuo tasso variabile è il finanziamento di medio-lungo periodo il cui saggio di interesse è legato all’oscillazione di un indice finanziario di riferimento, generalmente l’Euribor. In base all’andamento del mercato finanziario, l’ammontare della rata del mutuo può variare: la rata aumenta quando l’Euribor sale, mentre decresce quando l’Euribor scende. L’Euribor non è altro che il tasso d’interesse sul quale si basano gli istituti di credito europei per prestarsi a vicenda il denaro semplificando i flussi monetari all’interno del sistema economico dell’Unione Europea. Detto ciò, si può comprendere che mediante questo saggio sono stabilite le rate del mutuo ipotecario (quota interessi) a seconda della durata (t) del contratto di mutuo a tasso variabile. L’oscillazione dell’Euribor andrà soprattutto a riguardare il debito residuo dato che proprio sul debito residuo si va a calcolare l’ammontare degli interessi che graveranno sull’importo della rata di rimborso.
Quando si parla di mutuo a tasso variabile si fa riferimento al fatto che il saggio d’interesse si modifica nel tempo per tutta la durata del mutuo stesso; la variazione del saggio d’interesse non si riflette immediatamente sulla rata di rimborso del mutuo ma la rettifica avviene due volte l’anno (quando il pagamento è semestrale). L‘importante per il cliente è leggere sul contratto di mutuo con quale cadenza si avrà la revisione del mutuo stesso e si troverà di fronte alla modifica della rata di rimborso.
Ciò significa che l’importo della rata, nei mutui a tasso variabile, è correlato all’andamento del mercato riferito al periodo temporale previsto per il pagamento della nuova rata. Secondo il piano di ammortamento di un mutuo a saggio variabile, gli importi iniziali delle rate risultano più contenuti rispetto a quelli di un mutuo a tasso fisso, ma, in certi casi, la tendenza al rialzo dei ratios di mercato può essere consistente e l’onere del mutuo può incrementare sensibilmente.