Le spese accessorie di un mutuo, quali sono e come si calcolano?

Una volta che si è definito qual è il costo di un immobile con le relative pertinenze, è giusto individuare esattamente a quanto ammontano le spese accessorie del mutuo, legate alle banche che le applicano, per sapere quale sarà il costo effettivo da dover affrontare per il possesso della casa. Molti si concentrano sul Tan ed il Taeg, sullo spread, l’Irs, l’Euribor, la durata del rimborso, ma non riflettono a sufficienza su tutte le altre spese che vanno sostenute all’inizio, ancora prima di cominciare a versare alla banca gli interessi del prestito insieme alla quota capitale che è il costo effettivo dell’immobile. Vediamo dunque quali sono le spese accessorie del mutuo.

Istruttoria e perizia

Anzitutto tra le spese accessorie del mutuo figurano le spese d’istruttoria, ossia i costi richiesti dalla banca per gestire l’istruttoria fino al completamento della pratica di mutuo in sede di erogazione; tali costi possono aggirarsi tra lo 0,5% e l’1,5% del capitale salvo pochi casi in cui esse non sono previste dagli stessi istituti creditizi, possono aggirarsi tra 180 e 300 euro; è importante ricordare che le spese di istruttoria della pratica servono a valutare la capacità di credito del richiedente, sulla base della situazione reddituale, del possesso di eventuali immobili ipotecabili, del merito creditizio del mutuatario. Le spese di perizia vanno dai 200 euro ai 350 euro, cui si devono aggiungere l’Iva al 22%, il contributo Cassa Previdenza dal 2% al 4%, le spese di viaggio eventuali.

Ipoteca, imposta sostitutiva, polizza assicurativa

L’atto notarile viene calcolato sul valore d’iscrizione ipotecaria, quindi un immobile da 100000 euro avrà un’ipoteca del 150% – 200% dell’importo del mutuo; l’area geografica di collocazione dell’immobile incide sugli oneri notarili anch’essa, impattando per circa 1500 – 2000 euro. Riguardo le imposte sul mutuo bisogna ricordare l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo; e il mutuo è destinato all’acquisto, alla costruzione od alla ristrutturazione della seconda casa l’imposta sostitutiva è del 2% dell’importo totale del mutuo. E’ poi indispensabile coprire l’immobile con la garanzia di una polizza contro i rischi cui potrebbe essere esposto, ossia con una maggiorazione della rata del mutuo oppure con un premio unico anticipato in un’unica soluzione insieme all’erogazione del mutuo.

Polizza incendio e premorienza, spese minori, altre imposte

Il costo della polizza incendio e scoppio è differente a seconda della banca, delle coperture assicurative inserite, della modalità di pagamento richiesta. Esiste anche un’assicurazione in caso di premorienza per l’estinzione del mutuo da parte dell’ente ed il non accollo delle rate residue alla famiglia superstite del richiedente. Altre spese accessorie del mutuo minori sono le spese d’incasso della rata, le spese d’invio della certificazione annuale degli interessi passivi, l’invio delle comunicazioni, tutto dettagliato nel foglio informativo del mutuo. L’imposta sostitutiva, di registro, ipotecaria, catastale, di bollo sono richieste secondo quanto indicato nel DL 168 del 2004 ed è pari allo 0,25% dell’importo erogato qualora l’ente sia una banca od una finanziaria parificata e si stia acquistando un’immobile che può godere delle agevolazioni prima casa; se non si tratta di prima casa secondo la legge 191 del 2004 l’aliquota è del 2%.

Estinzione anticipata

Infine non bisogna dimenticare le eventuali spese di estinzione anticipata del mutuo, che dal 2007 non dovrebbero essere dovute; per i mutui stipulati precedentemente l’Associazione Bancaria Italiana e le Associazioni di consumatori che tutelano gli interessi di costoro hanno provveduto a definire penali ridotte in base ad uno schema temporale che considera i diversi periodi, ossia la prima e la seconda metà del periodo di ammortamento, il terz’ultimo anno e gli ultimi due; in tal senso con la somma delle penali dei singoli periodi si può capire se l’operazione in questione conviene o no e quindi se continuare a pagare regolarmente il mutuo in via di estinzione o se invece si può fare il rimborso immediato della somma residua da saldare, eliminando parzialmente o totalmente il debito.

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