Dopo che si è stipulato un mutuo per l’acquisto di una casa, in un clima di incertezza com’è quello che stiamo vivendo attualmente, può capitare di chiedersi cosa fare in caso non si riesca a pagare una rata mensile. Conseguenze immediate sono l’iscrizione alla Centrale Rischi di Banca d’Italia ed ai Sic, che nel medio-lungo periodo possono condurre anche all’impossibilità di stipulare altri finanziamenti di qualsiasi importo perché si è considerati “cattivi pagatori”.
Rinegoziazione, sostituzione, portabilità, surroga del mutuo
La prima cosa da fare qualora non si riesca a pagare una rata mensile è quella di accordarsi con il direttore della propria banca. La procedura di sostituzione del debito prevede che si chiuda un contratto e che se ne stipuli un altro, con l’allungamento dei tempi di restituzione e l’aumento dell’importo della rata mensile. La rinegoziazione del mutuo invece prevede che si ridiscutano le condizioni del piano di ammortamento, optando per una maggiore flessibilità; tali variazioni nel contratto di prestito non necessitano della presenza di un notaio. Esiste poi la portabilità del mutuo, che prevede il passaggio ad un’altra banca senza il sostenimento delle spese, che invece la surroga impone come il pagamento degli oneri accessori già versati con la prima stipula del mutuo tipo le imposte sulla prima casa.
Recupero crediti, pignoramento esecutivo, risoluzione del contratto di mutuo
Se non si pagano 7 rate oppure non si effettuano pagamenti per 180 giorni il mutuo si estingue e la banca richiede l’immediata restituzione dell’intero importo erogato e la vendita all’asta giudiziaria della casa. Non arrivando a tale morosità, comunque, si rischia che la banca si rivolga al recupero crediti con lettere, diffide di avvocati, telefonate dal call center, quindi che si avvii una procedura stragiudiziale, oppure che si usi una procedura giudiziale, ossia che si notifichi un atto di precetto e si passi in seguito al pignoramento dell’immobile. L’unico modo per evitare che il mancato pagamento, tra i 30 ed i 180 giorni, di una o più rate conduca ad azioni esecutive è quello di pagare gli interessi di mora calcolati alla data dell’ultimo mancato pagamento.
Vendita all’asta immobiliare senza pignoramento forzato
Con il recepimento della direttiva dell’Unione Europea sulla “clausola di inadempimento”, in caso non si riesca a pagare per ben 18 mesi, la banca può procedere alla vendita dell’immobile ipotecato senza avviare l’esecuzione forzata ed al pignoramento davanti al tribunale, risparmiando una procedura che può durare anni come la vendita all’asta immobiliare in tribunale previo accordo con l’acquirente insolvente in via stragiudiziale.
Valutazione dell’immobile per l’asta giudiziaria
Il debitore viene liberato dal debito anche se la casa viene venduta ad un prezzo inferiore a quello erogato con il prestito, mentre se a vendita avviene ad un prezzo superiore il residuo deve essere ceduto al mutuatario. La valutazione in merito al valore dell’immobile in vendita viene effettuata da un terzo al momento in cui si stabilisce l’inadempienza effettiva dell’acquirente, con l’accredito dell’importo superiore a quello di partenza in caso di una valutazione maggiorata a favore del debitore.
Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa
Per chiunque non riesca a pagare una rata mensile è stato poi approntato uno strumento del welfare, il Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa gestito dalla Consap, che consente di non pagare le rate del mutuo per 18 mesi, con il rimborso da parte dell’ente della quota interessi alla banca per quel periodo coperto da agevolazione; alla fine del periodo il debitore deve tornare a restituire il debito.
Condizioni per l’ottenimento dell’agevolazione
Possono accedere a tale assistenza i lavoratori che hanno perso il lavoro a tempo determinato od indeterminato non per colpa loro, coloro che sono divenuti portatori di handicap grave o di una condizione di non autosufficienza, chi è erede del mutuatario deceduto. Altre condizioni per ottenere l’agevolazione sono l’importo totale del prestito pari al massimo a 250000 euro, l’Isee del richiedente non superiore a 30000 euro, il periodo di ammortamento trascorso già pari ad un anno ed il ritardo nei pagamenti non superiore a 90 giorni.
Fondo di garanzia prima casa per i minori di 35 anni
Dal 2015 L’ABI e le associazioni dei consumatori hanno fatto estendere l’accordo anche ai cassaintegrati, che devono pagare la quota interessi ed hanno la sospensione solo della quota capitale. In ogni caso si deve inoltrare la richiesta alla banca per accedervi. Per quanto concerne invece l’immobile di residenza per i giovani al di sotto dei 35 anni in coppia vi è la possibilità di accedere al Fondo di garanzia prima casa qualora l’immobile non superi il valore di 250000 euro, che prevede una garanzia offerta alla banca del 50% sul rimborso del mutuo così da favorire l’ottenimento del finanziamento.
Calcolo degli interessi di mora
Qualora non si riesca a pagare una rata del mutuo, infine, è bene sapere come calcolare gli interessi di mora, valutabili secondo questa formula: Interessi di mora = giorni di ritardo x rata x tasso di mora / 36500. Attualmente la maggiorazione è dell’85 sulle rate del mutuo scadute, cui vanno aggiunte le spese della messa in mora ossia le commissioni di insoluto, la lettera di sollecito, le spese di recupero del debito.