Agenzie immobiliari: come si calcola la provvigione?

Secondo la legge 39 del 1989, all’articolo 6, e secondo l’articolo 1755 del Codice Civile il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare matura allorchè l’affare di compravendita di un immobile può definirsi concluso e previa iscrizione del professionista ad un albo a seguito del sostenimento di un esame presso la Camera di Commercio. Ma quando esattamente l’affare è concluso?

Momento di conclusione dell’affare

Qual è il momento di conclusione dell’affare? Potrebbe esserlo nel momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita tramite rogito notarile, oppure subito dopo la comunicazione dell’accettazione della proposta, od ancora al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita; comunque il timore è sempre quello che il mediatore, ricevuto il compenso, interrompa i suoi sforzi volti a fare terminare tutte le operazioni di conclusione del contratto.

Scrittura dell’offerta e comunicazione dell’accettazione

In ogni caso può definirsi concluso l’affare immobiliare che vede la scrittura di un’offerta formulata da un acquirente controfirmata ed accettata da un venditore, la comunicazione per iscritto dall’agenzia immobiliare all’acquirente tramite raccomandata A/R, telegramma o posta elettronica, la consegna del primo assegno al venditore, dato dall’acquirente all’agenzia immobiliare, a titolo di caparra confirmatoria, secondo quanto definito nell’articolo 1385 del Codice Civile.

Documentazione per l’acquirente

Tuttavia è necessario che il mediatore si accerti anche di aver consegnato all’acquirente la documentazione sulla provenienza dell’immobile, ovvero atto di proprietà del venditore, atto di compravendita, atto di donazione o di divisione, oltre alla documentazione urbanistica concernente l’immobile, ossia la conformità della planimetria catastale allo stato interno attuale, la visura catastale storica, il certificato di agibilità, la presenza di gravami sull’immobile tramite visure ipotecarie aggiornate.

Dettagli sulla maturazione della provvigione

La proposta accettata deve avere un testo formulato dettagliatamente, con i riferimenti relativi alla provenienza, alla situazione catastale ed urbanistica, alla presenza di gravami sull’immobile; in tal senso il pagamento della provvigione all’agenzia immobiliare va effettuato non nel momento della firma del contratto preliminare di compravendita, ma a seguito dell’avvenuta accettazione della proposta ed in particolare alla ricezione della comunicazione scritta dell’avvenuta comunicazione dell’offerta al venditore da parte dell’acquirente, al ritiro dell’assegno di caparra in seguito all’accettazione della proposta ed alla ricezione della comunicazione relativa alla provenienza dell’immobile ed alla regolarità catastale.

Condizione sospensiva e risolutiva

Un’altra ipotesi di insorgenza della maturazione del diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare sorge con la condizione sospensiva, ossia con l’accettazione della proposta a determinate condizioni, ad esempio la valutazione dell’immobile ad una certa cifra da parte della banca, o con la condizione risolutiva, ossia con l’assenza di effetti del contratto qualora la banca dia una valutazione dell’immobile inferiore a quella stabilita dal cliente. Nel primo caso la provvigione dell’agenzia immobiliare non è dovuta, nel secondo invece sì.

Ammontare della provvigione

La somma dovuta al mediatore va sostenuta metà dal venditore e metà dall’acquirente e si aggira in percentuale tra il 2% ed il 3% del valore della transazione generalmente, cui aggiungere l’Iva, anche se la crisi degli ultimi anni ha condotto i valori fino ad un range tra il 5% ed il 7%, con punte del 10% dell’immobile. La provvigione dell’agenzia immobiliare comprende anche il rimborso delle spese dell’incaricato alla conclusione dell’affare, come telefonate, spostamenti, richieste di documenti.

Per quanto concerne la locazione invece all’agente spetta un mese di canone di affitto, pagato anticipatamente dall’inquilino, o comunque un valore tra il 4% ed il 6% dell’importo totale del canone di affitto, riscosso da un agente di cambio.

Penale e non maturazione della provvigione

Qualora il mediatore rifiuti di terminare l’attività di compravendita, è tenuto al pagamento di una penale; egli inoltre deve poter dimostrare che l’affare si è concluso grazie al suo intervento, anche se non deve essere necessariamente la causa unica della stipula, basta semplicemente che la sua azione abbia posto in relazione le parti ed avviato la trattativa al fine di concludere l’affare, senza arrivare per forza fino alla sua conclusione effettiva; se invece il venditore ha dato mandato all’agenzia immobiliare ma ha trovato un  acquirente da sé il mediatore non ha diritto ad alcun compenso.

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