Guida al mutuo: come scegliere quello più adatto?

Dopo aver deciso per il grande passo di acquistare casa, ci si pone subito di fronte al dilemma su come scegliere il mutuo più adatto alla propria situazione; per valutare accuratamente tutte le offerte disponibili al momento, è bene partire da alcuni elementi comuni a tutti i prestiti e confrontarli con la propria situazione economica effettiva.

Durata e importo delle rate

Il primo fattore da considerare è la durata del mutuo con l’importo delle rate: un mutuo viene definito ipotecario in quanto come garanzia della sua accensione viene data l’ipoteca sull’immobile stesso; la durata può andare dai 5 ai 30 o 40 anni; maggiore è la durata del mutuo, maggiore è la rata, che può essere mensile, trimestrale o semestrale, da preferire a seconda dell’importo erogato e della disponibilità finanziaria.

Tan e Taeg

L’altro elemento da valutare è il tasso di interesse annuo nominale, il Tan, che, se sommato a tutte le altre spese, diviene il Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale); se si ha scarsa disponibilità finanziaria è sempre meglio optare per un mutuo a tasso fisso, altrimenti se si ha molta liquidità conviene il tasso variabile o soluzioni miste.

Tasso Annuo Nominale

I mutui si distinguono in a tasso fisso (con la stessa rata per tutta la durata), “a tasso variabile” (con un tasso che subisce oscillazioni in base ai parametri di riferimento, ossia Euribor o BCE, per cui la rata cambia), a tasso misto (il richiedente può passare dal tasso fisso a quello variabile e viceversa), “a tasso capped rate o CAP” (il tasso variabile ha un tetto massimo oltre il quale non può andare), “a tasso variabile a rata costante” (non varia la singola rata, ma la durata del contratto), “a rata crescente” (la rata aumenta in base agli accordi), “a rata decrescente” (la rata diminuisce con il passare del tempo).

Irs, LTV, Euribor

Le offerte più soddisfacenti hanno durate basse grazie agli indici Irs; l’Irs viene sommato allo spread e così si ottiene il Tan. Oltre alla durata si deve tenere conto anche del Loan To Value, ossia l’effettiva richiesta in relazione al valore dell’immobile, ad esempio una richiesta di 80000 ero su un immobile di 100000 euro indica che il mutuo è dell’80%; infine, l’Euribor determina il tasso finale dei finanziamenti variabili e si è ridotto per via dell’operazione di Quantitative Easing con l’immissione sul mercato bancario di liquidità.

Spread, spese istruttorie, spese di perizia, spese notarili, costi assicurativi

Oltre questi elementi, ve ne sono altri che possono aiutare a trovare il mutuo più adatto: lo spread, una percentuale fissa che si aggiunge al tasso d’interesse e determina il guadagno bancario, più alto nel tasso fisso rispetto a quello variabile; le spese istruttorie che sono inerenti le operazioni bancarie volte a valutare l’affidabilità del soggetto richiedente il finanziamento, dal costo tra i 180 ed i 300 euro; le spese di perizia, sostenute dalla banca per fare la perizia sull’immobile e stabilire il valore del bene e la sua regolarità, che si aggirano tra i 100 ed i 300 euro; le spese notarili, che dipendono dal tipo di atto da sottoscrivere e dal valore dell’ipoteca; i costi assicurativi, che sono obbligatori per l’antincendio e sono commisurati al valore dell’edificio, all’importo ed alla durata del mutuo, anche se possono essere sottoscritti con una qualsiasi società assicurativa.

Surroga

Un altro fattore da mettere in conto quando si deve optare per il mutuo più adatto è poi la surroga, ossia la rinegoziazione del mutuo con un altro istituto creditizio che offre un tasso più vantaggioso e con cui si finisce di pagare la somma restante del prestito, soprattutto se non si sono versati ancora più di ¾ della durata del mutuo; su cifre importanti come un prestito di 150000 euro in 25 anni, si può arrivare a risparmiare ben 50000-60000 euro. Per concludere: valutare diversi preventivi con i siti web dedicati alla simulazione del mutuo e valutare quali saranno le proprie entrate mensili nel futuro può aiutare a trovare il mutuo più adatto.

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