Presa una delle decisioni più importanti della propria vita, quella di acquistare una casa accendendo un mutuo, si rende necessario conoscere le 5 regole di base per districarsi tra le innumerevoli offerte presenti sul mercato immobiliare attualmente.
Prima regola: potere d’acquisto
La prima è senz’altro quella di farsi i conti in tasca, ossia definire il proprio potere di spesa alla luce di tutte le altre spese quotidiane e mensili, conoscendo così l’importo massimo della rata che si potrà pagare; le banche non finanziano cifre superiori ad un terzo dello stipendio mensile, inoltre è preferibile riuscire a richiedere un mutuo pari al 50% – 60% del valore totale dell’immobile, anticipando il resto prima della stipula del finanziamento, in modo da non far alzare eccessivamente lo spread.
Seconda regola: spread
Quest’ultimo conduce alla seconda delle 5 regole: lo spread è il ricarico che le banche aggiungono al tasso di interesse di base (Tan) al fine di averne un ricavo e definisce il costo fisso del mutuo, rimanendo costante per tutto il finanziamento; nei mutui a tasso variabile si somma all’indice Euribor, nei mutui a tasso fisso si aggiunge all’Eurirs; dato che gli interessi passivi saranno determinati dallo spead è bene accertarsi che esso sia molto basso fin dall’inizio.
Terza regola: Taeg
Ed ecco la terza delle 5 regole: quella concernente il Taeg, ossia il costo globale del mutuo, in cui sono incluse le spese accessorie, quelle di perizia e di istruttoria della pratica, quelle notarili, i costi assicurativi; è bene poi tenere conto del fatto che può darsi che il tasso sia quello iniziale legato ad una promozione e che in seguito potrebbe aumentare, dunque bisogna accertarsi che il tasso sia valido per tutta la durata del mutuo.
Quarta regola: tasso d’interesse
Nella scelta del tasso di interesse di base si focalizza la quarta delle 5 regole, che verte sull’opzione tra tasso fisso, variabile e misto, oltre al tasso variabile con Cap; quest’ultimo consente la sottoscrizione di un mutuo a tasso variabile con un tetto massimo oltre il quale il tasso di interesse non può salire, il tasso misto invece implica il passaggio periodico dal tasso fisso a quello variabile e viceversa; in entrambi questi due casi lo spread è generalmente più alto del normale, inoltre è prevista un’ulteriore copertura aggiuntiva. Esistono poi i mutui a tasso variabile con rata costante, i mutui a rata crescente e quelli a rata decrescente.
Tasso fisso o tasso variabile
Se il tasso fisso è basso è preferibile al variabile, mentre se il primo è intorno al 4% – 5% allora è consigliabile il tasso variabile; inoltre il valore di Euribor basso può solo aumentare e dunque il tasso variabile è una scelta più rischiosa perché a lungo termine la rata potrebbe aumentare; in tal senso conviene optare per la rinegoziazione del mutuo con la propria banca o per la surroga. Ad oggi sia il tasso fisso che quello variabile sono bassi per via della deflazione legata alla diminuzione di domanda ed alla diminuzione di conseguenza dei prezzi delle case, dunque si può scegliere il mutuo che si preferisce, sia in Italia che negli altri Paesi europei.
Quinta regola: detrazioni fiscali
Ed ecco l’ultima delle 5 regole da seguire per la scelta del mutuo: la considerazione in merito alle detrazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, pari al 19% degli interesse passivi calcolati su un importo massimo di 4000 euro all’anno.
Ulteriori considerazioni
In ogni caso la banca in fase di concessione del mutuo valuta la solidità finanziaria ed il pregresso in termini di finanziamenti del richiedente, oltre a tenere conto del reddito mensile da cui sottrarre la “sussistenza” ed accetta di fare prestiti per una durata massima di 30 anni, con l’età di “arrivo” del richiedente ai 75 anni, oltre i quali il rischio di decesso è piuttosto alto. Stipulare un mutuo adatto a sé significa conoscere le proprie opportunità finanziarie attuali e future.